Раздел ипотечной квартиры | Юрист по недвижимости - сопровождение и защита

Как обычно при разводе, на выбор супругов представляется два варианта решения проблемы: поделить совместно нажитое имущество по обоюдному согласию, подписав соответствующие документы, или осуществить раздел квартиры и расторжение брака в судебном порядке.

Как быть супругам, если недвижимость приобреталась на заемные средства и собственность обременена ипотекой, которая не позволяет продать, обменять, а зачастую и поделить квартиру? Договориться с банком по данному вопросу практически невозможно, ведь кредитное учреждение не считает развод форс-мажорным обстоятельством и не намерено менять условия договора.

Главное, что должны сделать супруги при разводе – продолжить выплачивать ипотеку. Если этого не делать, можно навсегда потерять квартиру и никогда не вернуть ранее вложенные средства

ЕСЛИ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ

В этой ситуации на выбор у Вас есть несколько вариантов развития событий:

  • Взять с такого супруга отказ от прав на квартиру.
  • Погашать кредит самостоятельно, что позволит в дальнейшем «выкатить» требования о компенсации произведенных расходов или оформить недвижимость на себя.
  • Совместно найти средства и погасить ипотеку досрочно, после чего продать квартиру и поделить деньги пропорционально вложениям.
  • «Плюнуть» на это дело и перестать платить ипотеку. В этом случае реакция банка не заставит себя долго ждать. В кратчайшие сроки он арестует квартиру и пустит с молотка по заниженной цене, которой только и хватит, чтобы закрыть остаток задолженности по ипотечному займу. Вернуть вложенные средства возможно только на поздних сроках выплат (если быть точным – под конец кредитного договора) и далеко не в полном объеме.

ВАРИАНТЫ РАЗДЕЛА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ

Данный вопрос не содержит конкретного ответа, который можно было бы применить ко всем 100 % случаям. Вместе с ипотечной квартирой при разводе зачастую делятся права пользования, долги по кредитному договору и уплаченные денежные средства. При этом любой раздел совместно нажитого имущества приоритетно учитывает отнюдь не интересы супругов, а следует интересам банка, за которым остается привилегия требовать солидарного взыскания долга с созаемщиков, право на арест и продажу недвижимости в счет удовлетворения ипотечных обязательств при их просрочке или неисполнении.

В теории раздел квартиры в ипотеке (прав на квартиру) при разводе должен осуществляться в пропорциях 50 на 50. Относительно денежных или кредитных обязательств, в основной массе так и происходит, а вот с образованием долей, что называется, «в натуре», возникают сложности. Подводные камни будут появляться в форме количественного перевеса вложений того или иного супруга в приобретение (например, муж взял заем у знакомого или родственника на внесение первоначального взноса), протеста банка относительно изменения кредитного договора и запретов, предусмотренных действующим законодательством на совершение сделок с обременением, когда придется обжаловать отказ регистрирующего органа.

Если основная часть платежей осуществлялась кем-то одним в силу обоюдной договоренности или больших доходов, это не значит, что второго супруга лишат всяческих прав на приобретенное. Суд, при вынесении решения, учитывает вклад и того и другого, но при этом доходы каждого в период брака рассматриваются совокупно как совместно нажитое имущество.

Вариантов решения проблемы, как обычно, два:

  • Подписать соглашение о разделе ипотечной квартиры, где в полюбовно определить права и обязанности. Такое соглашение подлежит обязательному согласованию с кредитным учреждением, выдавшем ипотеку.
  • В судебном порядке по иску о разделе ипотечной квартиры. В случае отсутствия взаимопонимания сторон, либо когда банк чинит препятствия и не позволяет оформить недвижимость, спор передается на рассмотрение в суд.

СЛОЖНОСТИ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

Судебные споры по таким вопросам часто затягиваются, так как банк идет обжаловать решение в апелляцию, кассацию и даже надзор (Верховный суд), считая свои права грубо и незаконно нарушенными. Из нашего опыта можем сказать, что банк никогда не дает согласия на раздел квартиры, не намного проще обстоят дела и с разделом жилого дома при разводе.

Любой раздел жилого помещения, будь он оформлен в ипотеку или приобретен за наличные средства, это большая проблема. Ведь в действительности практически невозможно физическое разделение квартиры (так называемый «выдел в натуре»), особенно однокомнатной, трехкомнатной квартиры или студии. А совместная жизнь бывших супругов на одной территории и вовсе не представляется возможной.

Максимум, что может сделать для Вас суд в такой ситуации, стараясь при этом «не обидеть банк», это разделить доли в совместно нажитой квартире пропорционально внесенному вкладу в ее приобретение, например «50 на 50», «40 на 60» и т.д. При этом с кредитным учреждением придется оформить дополнительное соглашение или изменить условия договора.

Следует помнить, что за изменение условий кредитного договора банк вправе взимать комиссию или корректировать (в сторону увеличения) размер процентов за пользование ипотекой. По мнению банка, споры между супругами не являются поводом для корректировки условий договора ипотеки, и закон здесь на стороне кредитного учреждения

ВАЖНО: при подаче искового заявления о разделе ипотечной квартиры следует ставить четко сформулированные вопросы (о разделе платежей по кредиту, возможности наличия совместной собственности и т.д.). Иначе судья, в соответствии с действующим законодательством, решит вопрос строго по вопросам, поставленным в иске, не выходя за их рамки.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ

Приемлемым вариантом решения спора о правах на ипотечную квартиру при разводе является продажа третьим лицам с разделом супругами вырученных денежных средств. Такая мера применяется в экстренных случаях, когда супругам необходимо приобрести иное жилье. Не популярен данный способ в силу известных причин — очень много теряют созаемщики по ипотечному договору. При продаже получится, что заемщики уже выплатили банку стоимость квартиры по договору, и при этом львиную долю средств от реализации опять заберет кредитное учреждение. При этом не каждый банк согласится одобрить продажу квартиры с ипотекой. Это объясняется не только жадностью или неповоротливостью банка, но и наличием для него повышенных рисков, ведь при заключении ипотечного договора банк «сканирует» созаемщиков во всех плоскостях. Начиная от их кредитной истории, платежеспособности, заканчивая проверками на судимость и участие в сомнительных финансовых операциях. Когда в эту схему вклиниваются третьи лица, банк испытывает дискомфорт.

Один из вариантов  — расплатиться с банком, досрочно погасив остаток задолженности, после чего спокойно продать или поделить недвижимость

КОГДА СУПРУГИ СМОГУТ РАСПРЯЖАТЬСЯ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРОЙ?

В силу ипотечного договора, до последнего платежа квартира находится в залоге у банка и при нарушении графика или размера выплат, банк может реализовать исключительное право и обратить взыскание на предмет ипотеки. При этом весь ужас заключается в том, что для принятия кредитным учреждением решения будет достаточно неуплаты взносов одним из супругов. Если Ваш бывший (бывшая) решат не платить или не смогут платить по кредиту, то и Вы потеряете все права на недвижимость даже на последнем году ипотеки.

РАЗДЕЛ ПРАВ НА НЕДОСТРОЕННОЕ ЖИЛЬЕ

Не всегда спор возникает относительно существующего объекта недвижимости. В подавляющем большинстве случаев ипотечный договор заключается на квартиру в новостройке, которая на момент развода может быть еще не построена или не сдана в эксплуатацию. Что делать в этом случае? Давит на подсознание, что и продать еще нечего и неизвестно, будет ли достроен дом, «стоит ли игра свеч», особенно если строительство идет с нарушением сроков или прекратилось совсем и возник спор с застройщиком.

Если решили идти до конца, ответ достаточно прост и зависит от того, намерены супруги дожидаться сдачи объекта или готовы разделить внесенные денежные средства, получить компенсацию от того, за кем останутся права на строящуюся недвижимость. Стороны так же могут дождаться объекта законченного строительством и разделить квартиру «в натуре» или пропорционально разделить право собственности.

КОГДА ИПОТЕЧНАЯ КВАРТИРА НЕ ПОДЛЕЖИТ РАЗДЕЛУ?

Например, если при приобретении такой квартиры один из супругов использовал средства от продажи недвижимости (иного имущества), приобретенного до брака. Простой пример: Муж продал автомобиль, подаренный родителями или купленный до брака, внес первоначальный взнос за квартиру в размере 70 %,  остальное оформил в ипотеку. В этом случае супруга сможет претендовать лишь на 15 % в стоимости  квартиры. И такая доля будет выражена только деньгами, получить комнату или часть помещения не получится. При этом наличие несовершеннолетних может осложнить спор и добавить «переменных» в уравнение:

ИНТЕРЕСЫ ДЕТЕЙ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА

Когда суд решает вопрос, с кем останется проживать ребенок, он учитывает права несовершеннолетнего на жилое помещение и доля супруга, воспитывающего ребенка, в праве на квартиру будет увеличена.

Разделить квартиру, в которую вложены средства материнского капитала, не получится, даже если такая квартира находится в ипотеке

Продажа или раздел при разводе квартиры, где проживают несовершеннолетние, в которую вложен материнский капитал, практически нереальны. Помимо согласия банка потребуется согласие органов опеки, цель которых – защитить несовершеннолетнего и обеспечить его жильем. Продать получится, если один из супругов гарантированно предоставит в собственность ребенка жилое помещение, соответствующее установленным требованиям и не ухудшающее материальное или иное положение ребенка.

Если не учесть права ребенка и совершить раздел с нарушением закона (например, «договориться»  с органами опеки или банком), можно лишиться родительских прав и попасть под уголовное преследование

ЕСЛИ ИПОТЕКА ОФОРМЛЕНА ДО БРАКА

В практике юристов по недвижимости при решении споров о разделе имущества между супругами случается, что квартира была приобретена в ипотеку еще до брака. Вот в этом случае претендовать на квартиру нельзя, можно лишь рассчитывать на долю в платежах, совершенных совместно уже в период нового брака.

Новоиспеченным сожителям следует проявить бдительность и официально зарегистрировать свои отношения, так как все приобретения и траты по ипотеке будут считаться совместными только после регистрации брака, несмотря на то, из чьих средств осуществлялись платежи

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ ПРИ НАЛИЧИИ БРАЧНОГО ДОГОВОРА

Практика по заключению брачного контракта позволяет супругам существенно упростить имущественные отношения при разводе, в частности, порядок раздела ипотечной квартиры. Заключается брачный договор в нотариальном порядке. С иском о расторжении брачного контракта может обратиться супруг или кредитное учреждение. Если брачный контракт заключается после оформления ипотеки, его условия в обязательном порядке должны быть согласованы с банком и не могут нарушать права кредитного учреждения. В противном случае брачный договор будет признан судом недействительным.

Следует помнить, что такой договор будет иметь силу применительно к ипотеке только в случае его согласования кредитным учреждением. Отражение брачного контракта должно иметь место в ипотечном договоре, если скрыть существование такого документа, у банка появится основания для расторжения договора, удержания предмета залога, изменения кредитной ставки или применения штрафных санкций.

За рубежом брачный договор или контракт, если хотите, является нормальной практикой и ничуть не смущает супругов. В России же такой документ принято считать, что называется «Mauvais ton» — дурным тоном. Впрочем, зря, наша практика показывает удручающую статистику обманутых супругов. Очень часто один из них преднамеренно скрывает имущество, приобретает и распоряжается собственностью без согласия второго, преднамеренно заключает сделки, призванные лишить супруга возможности претендовать на совместно нажитое имущество.

Лучшее время для заключения брачного контракта с возможностью поделить квартиру в ипотеке – до принятия решения о покупке и подписания кредитного (ипотечного) договора

МОЖНО ЛИ ПОДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ?

Это достаточно обширная тема для отдельной статьи, в которой мы подробно расскажем обо всех нюансах решения таких споров. Если отвечать в двух словах, то разделить квартиру по военной ипотеке, за которую платит Государство, а точнее – Министерство обороны, не получится. Как и в случае с квартирой, «обремененной» затраченными на покупку средствами материнского капитала. Однако не всегда средств, выделяемых государством, хватает на приобретение жилья для военных и часть от стоимости нового жилья оплачивается гражданами из собственного кармана. Вот уже эти средства будут являться совместно нажитыми и при разделе имущества в случае развода суд будет должен разделить их с учетом законных интересов каждого из супругов.

МОЖНО НЕ ДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ, А СДАВАТЬ В АРЕНДУ?

В 99 % случаев ипотечный договор не допускает сдачу в аренду обремененного залогом имущества. Законный выход – получить соответствующее согласие от кредитного учреждения. Можно попробовать сдавать имущество без разрешения, но такие действия заведомо неправомерны и при выявлении факта незаконного использования ипотечной квартиры банк предъявит к заемщикам штрафные санкции вплоть до расторжения договора и обращения взыскания на предмет залога. Конечно, при этом ипотечные заемщики могут обратиться в суд с иском о несоразмерности санкций банка фактическому нарушению условий договора, но это уже совсем другая история…

Услуги наших юристов по недвижимости:

Услуга Цена, руб.
Консультация 1 000
Подготовка искового заявления От 4 000
Раздел в судебном порядке От 30 000

Подробнее…

Свяжитесь с нами сейчас

Москва, пр-кт Мира,
д. 52, стр. 3
8 (925) 044-88-31

Запишитесь на консультацию юриста

Я даю согласие на обработку своих персональных данных с соответствии с Политикой конфиденциальности сайта