ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ при осуществлении раздела объектов недвижимого имущества: земельного участка, дома, квартиры, дачи или гаража. Необходимость поделить объект возникает в случае взаимной заинтересованности (к примеру, изменение количества владельцев) или при наличии споров о праве владения (например, расторжение брака, судебный иск о признании права на долю в имуществе).
КАК МОЖЕТ БЫТЬ ПОДЕЛЕНА НЕДВИЖИМОСТЬ:
РАЗДЕЛ В НАТУРЕ (т.е. реальный раздел на несколько частей, с выделом границ, входов/выходов, определения подъездных путей, разделом коммуникаций). При этом происходит изменение технической документации, правоподтверждающих документов, почтового адреса, кадастровых ориентиров, и, собственно, самих прав владения.
Раздел недвижимости зачастую влечёт строительно-монтажные работы: возведение стен, перекрытий, установку/удаление дверей, подъездов.
Наиболее известный пример из практики юристов по недвижимости — это раздел помещений в коммунальных квартирах. В наследство от Советского союза миллионам граждан достались приватизированные коммунальные квартиры, делить которые при старой власти никому не пришло бы в голову. Но с приходом нового режима, принятием Конституции Российской Федерации поменялось и понятие частной собственности, гражданам предоставлена возможность приватизации государственного имущества.
РАЗДЕЛ ПРАВ ВЛАДЕНИЯ (когда в общем праве 100 % появляются доли нескольких владельцев). Такие права называют общей собственностью. Существует ещё такое понятие, как долевая собственность, что является не чем иным, как собственностью общей, в которой определены конкретные доли владельцев, например 30 на 30, 40 на 50, 50 на 50 и т.д.
Если доли не выделены (нельзя определить конкретную величину), они признаются равными, то есть два владельца совместной собственности имеют долю в праве по ½, три собственника имеют доли по 1/3.
То, что предусмотрено законом, не всегда отражено в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. Часто в документах имеются ошибки, которые порождают разногласия сторон, влекущие споры о разделе прав владения недвижимым имуществом.
Смысл осуществления юридических или физических процедур по разделу недвижимости в том, чтобы сособственники смогли в полной мере распоряжаться своей недвижимостью (при разделе в натуре) или правами (долями в праве) на такое имущество: продавать, сдавать в аренду, залог и др.
Здесь следует помнить, что совместная собственность или общие границы порождают дополнительные обязательства по согласованию сделок с совладельцами или соседями, о чем мы расскажем в отдельной статье.
ЧТО МОЖНО ПОДЕЛИТЬ, И ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ:
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. С землёй часто продается природный объект – пруд, водохранилище, овраг, озеро или др., осложняющие раздел участка в натуре, но позволяющие разделить права на конкретные доли. Раздел земли во всех случаях тесно связан с расположенными на ней объектами недвижимого имущества. Не получится разделить в равных долях участок, на котором расположены такие объекты.
ЧАСТНЫЙ ДОМ. Здесь из нюансов стоит отметить наличие «смежников»: соседей на одном земельном участке, соседей в другой половине делимого дома или совместной собственности на земельный участок, расположенный под постройкой. Такие проблемы легко решаются при наличии квалифицированного юриста по разделу недвижимости.
КВАРТИРА. С данным объектом проще – она не привязана к земле, ландшафту или другим объективным факторам, и ее раздел зависит лишь от наличия (отсутствия) обременений: залогов, ипотеки, правопритязаний третьих лиц, незаконных реконструкций или перепланировок. Наиболее ярким примером, где «сходятся» все виды обременений, является раздел супругами квартиры в ипотеке, чему мы посвятили отдельную статью.
ГАРАЖ. Права делятся по аналогии с предыдущим объектом – квартирой. Но выдел в натуре затруднен по причине отсутствия возможности раздельного использования владельцами, за исключением случаев, если это гараж на несколько автомобилей с возможностью создания (узаконивания) раздельных въездов (выездов) и дверей.
МАШИНОМЕСТО. Поправками, внесенными в федеральное законодательство в 2016 и 2017 году, машиноместо приравнено к полноценному объекту недвижимости и попадает под действие соответствующих правовых норм. Как и в случае с гаражом, невозможен выдел доли в отношении машиноместа в натуре. Только представьте, какой конфуз возникнет, если поделить данный объект с долями 70/30, разделив «владения» решеткой или стеной.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Вокруг таких объектов разгораются либо самые жаркие баталии, либо раздел происходит тихо и с учетом интересов всех сторон-собственников. Согласованный раздел недвижимости происходит между предпринимателями с участием юристов, профессионально и без ошибок. Но если раздел коммерческой недвижимости вызван нарушением прав одной из сторон, желанием незаконно завладеть чужим имуществом, такие споры переходят в суды, могут рассматриваться там не один год в апелляционной, кассационной, надзорной инстанциях и влекут за собой внушительные финансовые издержки всех участников.
Не секрет, что не только рейдеры переходят все разумные границы, стараясь «отжать» чужое имущество, но и супруги при разводе часто не в состоянии трезво решать вопросы о разделе имущества, в частности, коммерческой недвижимости, которая отличается от другой только по назначению (виду разрешенного использования), но и более высокой стоимости.
ПОМЕЩЕНИЯ (ЖИЛЫЕ, НЕЖИЛЫЕ). Чаще здесь встречается коммерческая недвижимость — превалирующее большинство составляют объекты офисные, торговые, свободного назначения и т.д. Вместе с тем, помещениями являются частные кладовки и др. Будет правильно сказать, что в соответствии с Гражданским законодательством Российской Федерации все объекты недвижимого имущества (кроме земельных участков), являются помещениями, с той лишь разницей, что одни пригодны для проживания, а другие созданы для вспомогательных нужд. Однако при разделе такой недвижимости юристы и суды выделяют помещения (за вычетом жилого фонда) в отдельную категорию.
ИНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. Владение недвижимостью не ограничивается правами на строения, сооружения и земельные участки. Что особенно ярко прослеживается при разделе совместно нажитого имущества супругами с высоким уровнем доходов. К иным объектам недвижимости закон относит участки недр, воздушные и морские суда, которые подлежат государственному учету в особом порядке (должны быть зарегистрированы). Так что не всегда то, что движется, является имуществом движимым!
Подвоя итоги, хочется обобщить наиболее распространенные формы и причины рассмотренных сделок и споров.
Раздел недвижимости может быть осуществлён собственником при продаже, сдаче в аренду, при фактическом выделении долей несколькими владельцами по добровольному соглашению, при разделе совместно нажитого имущества супругами при разводе, или в браке, при заключении брачного контракта, а так же при наличии судебного спора о размере прав или долей в совместном имуществе с привлечением юристов по разделу недвижимости или без таковых.
Стоимость услуг специалистов по разделу недвижимости:
| Услуга | Цена, руб. |
|---|---|
| Консультация | 1 000 |
| Подготовка искового заявления | От 4 000 |
| Раздел в судебном порядке | От 30 000 |
