Как оспорить сделку с недвижимостью банкрота
НАША ПРАКТИКА ДОКАЗЫВАЕТ, что банкротство не наступает для должника неожиданно: как правило, он тщательно готовится к этой процедуре. И часто такая подготовка заключается в выводе недвижимости путём его отчуждения близким родственникам или подконтрольным лицам. В итоге к банкротству должник подходит совсем без активов, надеясь на списание долга ввиду полной неплатёжеспособности. В этом случае кредиторам необходимо нацелиться на оспаривание сделок с недвижимостью должника-банкрота.
Зачем оспаривать сделку с недвижимостью?
ОСНОВНАЯ ЦЕЛЬ ДОЛЖНИКОВ, вступающих в процедуру банкротства, — избавление от долгов без выплаты по обязательствам. Наиболее ценное имущество, которым является недвижимость, практически все должники стремятся сохранить, используя для этого всевозможные, иногда очень сложные схемы.
Если совершённые ранее сделки с недвижимостью оставить без внимания, кредиторы лишатся мощного источника формирования конкурсной массы. Движимого имущества и денег на счетах никогда не хватает для погашения всех долгов – иначе не было бы процедуры банкротства.
Поэтому кредиторы вынуждены пользоваться своим правом на подачу заявления об оспаривании сделок с недвижимостью.
По данным портала «Федресурс», за последние 7 лет количество оспоренных сделок только увеличивается: так, если в 2014 году кредиторам удалось аннулировать 3 тысячи сделок, то в 2021 году это число составило 17 тысяч. Предметом большинства сделок являлось недвижимое имущество – квартиры, частные дома, земельные участки, коммерческие объекты, яхты (которые также относятся к недвижимости).
По закону можно оспорить:
1. Подозрительные сделки (ст. 61.2 127-ФЗ). Во-первых, можно оспорить подозрительную сделку с недвижимостью банкрота, совершённую либо после принятия заявления судом, либо в течение года с этого момента. Отличительная особенность этих сделок – неравноценное встречное предоставление, в том числе существенное занижение стоимости недвижимости.
Простой пример: должник продал принадлежащее ему здание с условием отсрочки платежа, однако стороны отступили от правил ст. 488 ГК РФ, согласно которому недвижимость должна была остаться в залоге у покупателя. Покупатель зарегистрировал право собственности на здание на себя, но не рассчитался с продавцом.
Во-вторых, аннулировать можно сделку, причинившую вред кредиторам. К примеру, должник заложил коммерческую недвижимость в банке под высокий процент, не смог рассчитаться по кредиту и потерял недвижимость. В этом случае необходимо доказать, что единственная преследуемая должником цель – причинить имущественный ущерб кредиторам, что такой вред действительно имел место, и что контрагенту было известно о противоправных целях. Если хотя бы одно из данных обстоятельств не установлено, суд примет отрицательное решение.
Наличие умысла презюмируется, если на момент сделки должник уже испытывал серьёзные финансовые трудности, а сама она была совершена без встречного предоставления или в отношении заинтересованного лица.
2. Преференциальные сделки (ст. 61.3 127-ФЗ). Как понятно из названия, итогом такой сделки является оказание предпочтения одному кредитору перед другим. Приведём пример: должник и кредитор заключили договор залога недвижимости для обеспечения уже существующего долга. Далее должник не смог погасить долг, вследствие чего объект перешёл в собственность кредитора.
Если бы стороны не совершили такую операцию, здание осталось в собственности у должника, и в дальнейшем попало в конкурсную массу. Такие сделки можно аннулировать, если они совершены в период от 1 до 6 месяцев до принятия заявления судом, а также после этого события.
Следует учитывать множество иных нюансов и обстоятельств – все они содержатся в 127-ФЗ и Постановлении Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010 г.
Иные основания для оспаривания
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ можно оспорить и по общим правилам, закреплённым в гражданском законодательстве, не связанным с банкротством. В частности, злоупотребление правом – порок сделки особой правовой природы. Если должник при подписании договора действовал только в своих интересах, не учитывая обязательства перед кредиторами, контракт также можно аннулировать.
Что даёт оспаривание сделки с недвижимостью должника-банкрота?
Самое главное — отчуждённый объект возвращается в собственность должника, вернее – в конкурсную массу, а если это не представляется возможным, приобретатель компенсирует стоимость недвижимости вместе с убытками, связанными с изменением цены на него. Следовательно, повышаются шансы на то, что денежные требования кредиторов будут удовлетворены.
Кто должен оспаривать сделки с недвижимостью и легко ли это сделать?
В настоящее время аннулируется примерно каждая вторая сделка должника с жилыми и нежилыми объектами. Совершённые банкротом сделки с недвижимостью легко признаются недействительными, поскольку историю таких объектов (в отличие от истории движимого имущества) несложно проследить. Причём по специальным основаниям (банкротным) оспорить сделку проще, чем по общим.
Занимается оспариванием сделок должника обычно арбитражный (конкурсный) управляющий, поскольку в круг его обязанностей входит совершение действий, направленных на пополнение конкурсной массы.
И данную обязанность он должен исполнять вне зависимости от того, обращались к нему с соответствующей просьбой кредиторы или нет.
Часто управляющий проявляет пассивность и предпочитает «закрывать глаза» на то, что должник вывел недвижимость в ущерб кредиторам. Происходит это когда должник первым подаёт на банкротство и добивается назначения «дружественного» управляющего, действующего в его интересах (такая лазейка ещё возможна, несмотря на попытки государства закрыть её). Бывает, что арбитражный управляющий не предпринимает никаких действий из-за того, что считает оспаривание нецелесообразным.
Что делать при заинтересованности управляющего?
ЗАКОНОМЕРНЫЙ ШАГ – обращение к профессиональному юристу. Специалист оценит ситуацию и решит, как лучше действовать – подать заявление об оспаривании сделки с недвижимостью, либо оспорить действия управляющего. Так, например, самостоятельно подать заявление могут мажоритарные кредиторы, размер долга перед которыми составляет не менее 10 % от суммарного размера задолженности. Миноритарные кредиторы получают такую возможность лишь после объединения своих усилий.
Юрист по банкротству в случае необходимости подачи заявления кредитором, анализирует основания для подачи документа и перспективу его рассмотрения судом. В числе обязательных действий:
- Анализ сделки с недвижимостью. Адвокат изучает сведения об имуществе должника за различные периоды, документы, касающиеся конкретной сделки, чтобы выяснить, какое основание применимо в данном случае. Это сложная задача, поскольку зачастую одна и та же сделка содержит в себе разные признаки недействительности.
- Подготовка юристом заявления об оспаривании сделки с недвижимостью. Действующее законодательство предъявляет к такому заявлению строгие требования, которые адвокат обязательно учитывает и усиливает.
- Подача заявления в суд и участие в его рассмотрении. Соблюдение претензионного порядка не требуется. Юрист активно отстаивает позицию кредитора в суде и опровергает доводы должника, заинтересованного в том, чтобы сделка осталась в силе.
Помимо подачи прямого заявления от имени кредитора на оспаривание сделки, юрист может добиться результата посредством воздействия на арбитражного (конкурсного) управляющего иными законными методами.
- Обжалование бездействия управляющего. Жалобу можно направить в различные инстанции, но эффективнее всего обращение в Арбитражный суд. Если будет выявлено нарушение, управляющему грозит административная ответственность по ст.14.13 КоАП РФ, но самое главное для кредиторов – это возможность отстранения заинтересованного специалиста. После отстранения кредиторы смогут выбрать нового арбитражного (конкурсного) управляющего.
- Взыскание с управляющего убытков. Это возможно, если пассивность управляющего привела к необратимым последствиям, связанным с невозможностью возврата недвижимости в конкурсную массу. Не помешает и то обстоятельство, что попыток оспаривания не предпринимал не только управляющий, но и сами кредиторы. Убытки возмещает страховая компания, а недостающая сумма покрывается за счёт компенсационного фонда СРО.
Приведём реальный пример, когда наши специалисты помогли кредитору, потерявшему всякую надежду на удовлетворение его требований:
К нам обратилась одна московская компания-кредитор с просьбой помочь оспорить цепочку сделок банкрота с земельным участком. Посредством использования сложных схем должник сумел вывести земельный участок стоимостью более 14 млн рублей.
Наши юристы по банкротству выяснили, что вернуть недвижимость в конкурсную массу уже невозможно из-за того, что участок несколько раз сменил владельцев, причём большинство из них уже ликвидировано. И всё произошло из-за бездействий управляющего, который без объяснения причин не предпринимал никаких действий к отмене сделки.
Было принято решение подать заявление о взыскании убытков с арбитражного управляющего. Орган правосудия удовлетворил наши требования, в итоге конкурсная масса пополнилась на 14 млн рублей.
Почему важно обратиться к опытному юристу?
ПОМИМО ПОЛОЖИТЕЛЬНОЙ СТАТИСТИКИ отмены сделок, существует также отрицательная, когда кредиторы сталкиваются с большим количеством сложностей, а именно — с пропуском сроков исковой давности, пассивностью управляющего, использованием должником скрытых схем вывода объектов и т.д. Успешно справится с проблемными вопросами по банкротству опытные юристы компании «САП-ЭСТЕЙТ».
Вот лишь некоторые гарантии, которые мы предоставляем:
- Трезвая оценка перспективы с гарантией результата. Например, если после анализа финансово-хозяйственной деятельности должника мы обнаружим, что вернуть недвижимость не представляется возможным, убытки будут взысканы с арбитражного управляющего в денежной форме.
- Колоссальный опыт по оспариванию сделок с недвижимостью при банкротстве. Сложные ситуации (например, когда активы выводятся через цепочку сделок) не являются помехой на пути к защите прав кредитора.
Юристы по банкротству Правового центра «САП ЭСТЕЙТ» сделают всё необходимое, чтобы незаконно отчуждённая недвижимость вернулась в конкурсную массу.
