РАЗДЕЛ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗАКОННЫЕ СПОСОБЫ | Юрист по недвижимости - сопровождение и защита

Приобретая в собственность объекты недвижимого имущества: здания, сооружения или земельные участки, люди не задумываются, что в будущем может возникнуть необходимость раздела недвижимости между собственниками. Все надеются, что взаимопонимание между людьми не исчезнет, не возникнут конфликты, споры или разводы. Но не всегда обстоятельства зависят только от нас. Вместе с тем, будет ли совместно нажитая (приобретенная) недвижимость разделена в добровольном порядке через соглашение или последует обращение в суд, зависит напрямую от владельцев.

К наиболее распространенным причинам, приводящим к разделу, можно отнести:

  • Раздел недвижимости при разводе (или после развода). Классическая ситуация, когда между супругами утрачено взаимопонимание, по совместному быту и использованию совместно нажитого имущества. Расторжение брака сопровождается конфликтами и протекает болезненно, затрудняет решение имущественных вопросов. Бывшие супруги не в состоянии договориться о дате развода, не говоря об адекватных совместных действиях по переоформлению и разделу недвижимости.
  • Отдельным пунктом мы выделим раздел зарубежной недвижимости, порядок распределения которой стоит особняком, так как регламентируется и законодательством Российской Федерации и нормативными актами иностранного государства. Поэтому разделом иностранного имущества должны заниматься исключительно высококвалифицированные специалисты, разбирающиеся в вопросах зарубежного права.
  • Раздел недвижимости в браке. Ситуация так же присутствует в практике юристов по недвижимости. Здесь недвижимость делится по соглашению сторон, у собственников есть взаимопонимание относительно размеров распределяемых долей и объема прав и имущество, переходящее мужу или жене. Такие желания супругов вызваны оптимизацией налогообложения, зачислением на государственную службу, стремлением обезопасить совместное имущество при наличии у кого-то субсидиарной (солидарной) ответственности по чужим обязательствам, фирмам или другими весомыми причинами.
  • Раздел недвижимости между сожителями. Основные причины как в предыдущем пункте, только «сожителями» часто становятся преднамеренно, выводя недвижимость из-под удара по обязательствам одного из «проштрафившихся» супругов. Такие схемы часто используют должники, на которых кредиторы подают иски, возбуждают исполнительные производства, арестовывают имущество с целью последующей продажи «с молотка». Справедливости ради стоит отметить, что существуют пары, которых устраивает положение «гражданского брака» и раздел недвижимости, наоборот, преследует цель узаконить доли обоих сторон в имуществе и уравнять друг друга в правах.
    Подводя черту под вариантами раздела «Семейной» (назовем ее так) недвижимости хотелось бы отметить, что далеко не все имущество супругов можно поделить. Существуют категории недвижимости, не подлежащей разделу при разводе, например подаренные или приобретенные на целевые средства. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Раздел недвижимости супругов при разводе, как не остаться с носом».
  • Раздел недвижимости по наследству. Данные отношения и «разделом» неправильно называть. Это скорее распределение долей в порядке, установленном законом, когда наследственная масса (имущество наследодателя) в соответствии с завещанием или установленной очередностью обретает новых владельцев в лице наследников. Ни нотариус, ни иные лица, участвующие в этом процессе, не могут существенным образом повлиять на конечный результат, за исключением случая, когда один из наследников не будет принимать имущество покойного и оформит соответствующий отказ. Тем не менее, из наследственных дел вытекает масса судебных споров относительно недвижимого имущества. И связаны такие дела с ошибками в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах, недочетах, допущенных при кадастровом учете или вызванных противоправными действиями третьих лиц.
  • Раздел коммерческой недвижимости в ходе осуществления предпринимательской деятельности. Недвижимость в данном случае может делиться с целью внесения долей в уставный капитал дочерних или совместных предприятий, для оптимизации налогообложения, при выплате дивидендов в имущественной форме, при выходе собственников из бизнеса, а так же при ликвидации или реорганизации предприятия. Порядок раздела коммерческой недвижимости отличается от сделок между физическими лицами как по объему документов для раздела, так по и их форме и размеру госпошлины. Хочется отметить, что такие дела наиболее любят юристы по недвижимости, ведь сособственники бизнеса преследуют исключительно коммерческие интересы и не отвлекаются на эмоции, как супруги при разводе, где разрыв отношений — настоящая трагедия для семьи и люди наотрез оказываются слышать друг друга.

КОГДА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИПОТЕКЕ ИЛИ ЗАЛОГЕ

Дополнительные сложности создаются при разделе недвижимости, находящейся в ипотеке, залоге или содержащей правопритязания третьих лиц в форме арестов, запретов на совершение регистрационных действий. Поделить такую недвижимость, зачастую, можно только после прекращения всех существующих ограничений и совершения обязательных платежей. Поэтому, часто, супруги пользуются возможностью обратиться в суд с иском о разделе осуществленных платежей при приобретении, ремонте, отделке или уплаченных средств по ипотеке.

ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА

При разделе недвижимости всегда возникает вопрос – сколько стоит такое имущество, ведь поделить некоторые объекты  в равных долях иногда просто невозможно, часто отсутствует возможность совместного использования недвижимости или проживания на одной территории. Тогда суд определяет компенсации сторонам в денежном виде. По итогам выносится решение, которым одной из сторон присуждается выплатить фактическую стоимость доли.

Для определения соответствующей доли экспертной организацией проводится независимая оценка недвижимости с целью возможности ее раздела.

РАЗДЕЛ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Наиболее оптимальный и «безболезненный» вариант решения проблемы. Однако часто этот способ не применим при расторжении брака, когда все стороны пребывают в сильном волнении, «на эмоциях». Соглашение о разделе недвижимости – это классическая схема распределения активов в бизнесе и чаще применяется в отношении коммерческой недвижимости, либо при оформлении наследства, когда других вариантов получить свою долю попросту нет, и участники сделки вынуждены согласиться со всеми законными процедурами и требованиями нотариуса или кредитного учреждения.

РАЗДЕЛ НЕДВИЖИМОСТИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Во всех случаях, когда между гражданами, имеющими права (полагающими, что они ими обладают) на недвижимое имущество, отсутствует взаимопонимание и желание решить дело миром, возникают судебные споры. Более того, действующим законодательством установлено, что оспорить зарегистрированное право собственности можно не иначе, как в судебном порядке. Это относится и к незаконным сделкам и к ошибкам, допущенным при регистрации иных прав на недвижимость.

Инициировать раздел имущества в судебном порядке может любая из заинтересованных сторон путем подачи искового заявления о принудительном разделе недвижимого имущества. Часто – это способ создать оппоненту дополнительные проблемы, из разряда «я своего так просто не отдам, пусть побегает». А иногда – и единственная возможность получить причитающее по закону имущество.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ РАЗДЕЛЕ НЕДВИЖИМОСТИ

То, что следует непрерывно за разделом имущества – это подоходный налог. При получении доходов в виде денег или недвижимости, без разницы, придется заплатить государству свои кровные 13 %. ВАЖНО, что речь здесь идет исключительно о доходах. И если у Вас, говоря условно, вместо одного свидетельства о праве появляется два (по числу сторон), а право собственности и владения существовало и до этого, то подоходный налог платить не придется. А вот ели Вы решите вместо одного объекта недвижимости получить другой, ранее не принадлежавший Вам, то обязанность по оплате соответствующего налога прилагается по умолчанию.

Стоимость наших услуг при разделе недвижимости:

Услуга Цена, руб.
Консультация 1 000
Подготовка искового заявления От 4 000
Раздел в судебном порядке От 30 000

Подробнее…