Залив по вине застройщика как добиться возмещения ущерба | Юрист по недвижимости

Залив по вине застройщика – как получить компенсацию?

К СОЖАЛЕНИЮ, качество современных многоэтажных домов в большинстве случаев оставляет желать лучшего. Застройщики, стремясь сэкономить и уложиться в сроки строительства, используют откровенно дешёвые и низкокачественные материалы, отступают от первоначального проекта и нарушают технологии. Как итог – новая квартира может пострадать от залива при первом же сильном ливне, неожиданной оттепели или на старте отопительного сезона.

С какими проблемами чаще всего сталкиваются жильцы?

ПРИНЦИПИАЛЬНО ОПРЕДЕЛИТЬ, в чьей зоне ответственности находится источник протечки – от этого будет зависеть всё дальнейшее развитие ситуации, сбор доказательств и предъявление требований по итогам залива, который чаще всего случается вследствие следующих причин:

прорывы коммуникаций как внутри жилого помещения, так и относящихся к общедомовому имуществу (стояки, трубы, канализация);
попадание атмосферных осадков через негерметичную крышу, технический этаж, межпанельные швы со стен дома или через перекрытия;
протечка скрытых коммуникаций отопления и водоснабжения, проложенных в стяжке пола, в стенах, технических нишах или перекрытиях;
протечки, разрывы и неисправность приборов учёта холодной и горячей воды, кранов и гибких подводок после первого запорного устройства.

Важно в максимально короткие сроки зафиксировать факт залива помещения и наличия повреждений. Для этого необходимо составить Акт о заливе, выдать который обязана Управляющая организация после обращения потерпевшего в ЕДС, либо к застройщику или самой УК.

Как правильно составить Акт о заливе и не упустить важных обстоятельств, можно прочитать в ОТДЕЛЬНОЙ статье, подготовленной нашими юристами.

К кому предъявлять претензии?

МНОГИЕ ЖИЛЬЦЫ ПОЛАГАЮТ, если объект сдан, а передаточный акт подписан без замечаний, с застройщика снимается всякая ответственность за происходящее в многоэтажке. В этом активно пытается убедить жильцов и сам застройщик, но это не соответствует действительности. Согласно пунктам 5 и 5.1 ст. 7 214-ФЗ «О долевом строительстве», гарантийный срок на жильё не может быть менее 5-ти лет, а на технологическое оборудование – менее 3-х лет.

Причём условия договора, устанавливающие меньший срок, либо снимающие со стройфирмы ответственность, являются ничтожными и не подлежат применению.

Следовательно, если протечка была вызвана строительными дефектами, требование о возмещении ущерба необходимо предъявлять застройщику. И при этом застройщик несёт ответственность за все участки коммуникаций в квартире, а не только за те, которые расположены перед запорным устройством (как в случае с виной Управляющей компании).

Но иногда всякая ответственность за залив с застройщика снимается. В частности, такое возможно, если застройщик докажет, что происшествие произошло из-за неправильной эксплуатации или некачественного ремонта коммуникаций. Так, например, может обнаружиться, что сантехники Управляющей компании (УК) нарушили правила установки счётчика воды, из-за чего и случилось затопление. В этом случае застройщик возмещать ущерб не должен, даже если залив квартиры произошел во время действия гарантийного срока.

Но на практике виновник не всегда очевиден. Застройщик может обвинять УК в плохом обслуживании дома, и УК застройщика – в низком качестве строительства.

Чтобы выяснить истинные причины залива и определить, к кому, в конечном счёте, предъявлять требования, проводится строительно-техническая экспертиза.

Особенно необходима строительно-техническая экспертиза в тех случаях, когда жильцы имеют дело со скрытыми коммуникациями. Зачастую трубы, «зашитые» в стены, стяжку, спрятанные под потолком, протекают годами, создавая в квартире повышенную влажность и провоцируя появление плесени и грибка. В этом случае эксперты не только устанавливают причину протечки, но и осуществляют поиск её источника при помощи влагомера, тепловизора и эндоскопа.

Так, эксперты нашей компании используют специальное оборудование для поиска места протечки (например, тепловизор, акустический течеискатель, сканер влажности и т.д.). После этого повреждённый участок будет тщательно обследован, в том числе в лабораторных условиях. Использование современных приборов и методик исследования позволяет нам производить экспертизы, отличающиеся высокой точностью и достоверностью.

Если Вы не можете понять, к кому предъявлять иск – застройщику или Управляющей компании, то указывайте в качестве ответчиков обе организации.

Например, в одном из споров, рассмотренных Останкинским районным судом города Москвы, потерпевший так и поступил, предъявив иск и к застройщику, и к УК по причине регулярных протечек с крыши многоквартирного дома. Объяснялось это тем, что строительная компания отступила от первоначального проекта и сделала в кровле множество негерметичных технологических отверстий, в то время как УК плохо следила за кровлей, не убирала с неё мусор и ветки, из-за чего данные отверстия и засорились.

Потерпевший полагал, что именно из-за сочетания данных факторов во время сильного дождя и была затоплена квартира на самом верхнем этаже. Однако экспертиза показала, что дефекты кровли стали основным источником проблем, поэтому ущерб был взыскан именно с застройщика.

Очень важно поставить перед экспертом корректные вопросы, исходя из компетенции специалиста и сложившихся обстоятельств дела о заливе.

Вы можете воспользоваться помощью юриста, который подготовит список приемлемых вопросов.

Так, например, если залив произошел с крыши, эксперту можно задать следующие вопросы:

1. Соответствует ли качество кровли нормативным документам в области строительства?

2. Какова причина залива жилого помещения, балкона или лоджии, магазина или склада?

3. Является ли причиной залива ненадлежащая эксплуатация и содержание кровли либо нарушения, допущенные в процессе строительства многоэтажного дома?

Что можно потребовать с застройщика?

СО СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ можно требовать возмещения ущерба, причинённого заливом жилого помещения (как единовременным, так и длящимся в пределах гарантийного срока на инженерное оборудование). По закону застройщик обязан заплатить потерпевшему за:

испорченный в квартире ремонт (вздувшийся ламинат, отклеившиеся обои, вышедшую из строя электрику, отвалившуюся штукатурку и т.д.);
вышедшую из строя бытовую технику, пострадавшую мебель и предметы быта;
испорченный товар, если в результате залива пострадал магазин;
противоплесневую и противогрибковую обработку квартиры;
просушку помещений после залива;
независимую оценку стоимости ущерба и/или строительно-техническую экспертизу;
моральный вред, причинённый собственнику;
расходы, понесённые истцом на обращение в суд (затраты на адвоката, на оформление нотариальной доверенности, на оплату госпошлины и т.д.).

Но это еще не всё. Если строительная компания не выполнила требования гражданина в добровольном порядке, с неё может быть взыскан штраф в размере 50 % от всей присужденной суммы. Конечно, это возможно только в том случае, если потерпевший предварительно предъявлял претензию к застройщику о протечке, но тот либо ответил отказом, либо проигнорировал документ.

Что касается суда, то предъявить иск следует как можно раньше, во-первых, чтобы успеть провести экспертизу до того, как общедомовое имущество будет отремонтировано, а во-вторых, чтобы быстрее добиться денежного возмещения. Однако выиграть спор со стройфирмой бывает непросто, так как штатные юристы будут гарантированно пытаться всеми способами снять с себя ответственность.

Поэтому здесь не лишней видится помощь профессиональных адвокатов по заливам, которые подготовят иск и представят Ваши интересы в суде.

Если проблема серьёзная и неустранимая

ДЕЛО БУДЕТ ОКОНЧЕНО УДАЧНО, когда протечка носит разовый характер, а её причина легко устраняется. Но как быть, если дефекты, допущенные при строительстве, являются критическими и мешают жильцам пользоваться квартирой по прямому назначению?

В этом случае необходимо обратить внимание на п. 2 ст. 7 214-ФЗ, который предоставляет гражданину право требовать от застройщика:

бесплатного устранения дефектов в разумные сроки;
адекватного уменьшения стоимости объекта;
возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков.

Для этого следует составить аргументированную претензию и подкрепить её, например, сметой на устранение дефектов либо полноценным оценочным заключением. Если требование будет проигнорировано, следующий этап – подготовка искового заявления.

А как быть, если договор со стройфирмой заключали не лично Вы, а, например, умерший родственник, от которого Вам и досталась квартира по наследству? Строительная компания будет, скорее всего, отказывать в устранении недостатков или возмещении расходов на ремонт, мотивируя это тем, что она не заключала ДДУ лично с вами, соответственно, законодательство о защите прав потребителей в этом случае не действует.

Однако пп. «а» п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года № 17 говорит об обратном — гражданин, не являющийся стороной ДДУ, но законно использующий обретенную вследствие таких отношений квартиру, приобретает те же права, что участник долевого строительства.

Если недостатки являются существенными, либо стройфирма не выполняет требования по приведению жилья в порядок, гражданин может вообще отказаться от квартиры и потребовать вернуть свои деньги. Также со строительной компании можно взыскать проценты за каждый день пользования Вашими денежными средствами. Не помешает потерпевшему добиться справедливости и выявление недостатков после подписания передаточного акта.

Что является существенным недостатком?

ВО-ПЕРВЫХ, к существенным недостаткам относятся неустранимые дефекты, а во-вторых – дефекты, от которых невозможно избавиться без несоразмерных расходов. Так, например, если залив случился из-за дефектов кладки стены или трещин на ней, потерпевший может рассчитывать на возврат денег за квартиру.

Сформулируем основные выводы:

Застройщик несёт ответственность перед дольщиком за качество переданной квартиры в течение гарантийного срока, который составляет 5 лет (3 года, если речь идет о технологическом оборудовании). Поэтому если Вашу квартиру затопило из-за строительных недоделок и дефектов, то есть по вине застройщика, претензии следует предъявлять именно ему. Но если строительная фирма докажет, что причиной случившегося стала, например, неправильная эксплуатация инженерного оборудования жильцами или Управляющей компанией, взыскать ущерб с неё не получится, даже если залив произошел в период действия гарантийного срока.
Иногда определить причину затопления бывает непросто: в этом случае необходимо заказать строительно-техническую экспертизу. Она позволяет выяснить, кто виноват в случившемся – застройщик, Управляющая компания, сделавшая некачественный ремонт, либо кто-то ещё. Кроме того, следует провести оценку стоимости ущерба, чтобы претензии к виновнику имели под собой основания в виде конкретной цифры.
С застройщика-виновника залива можно взыскать не только ущерб (реальные убытки), но и расходы на противоплесневую обработку, затраты на юриста, госпошлину, проведение оценочной и строительно-технической экспертизы. Кроме того, если застройщик не выполнил требования гражданина в добровольном порядке, суд должен взыскать с него в Вашу пользу штраф в размере 50 % от присужденной суммы.

В случае существенного нарушения застройщиком строительных норм и технологий, влекущих постоянные заливы и делающих проживание в квартире невозможным, гражданин может требовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата всех уплаченных денег вместе с процентами. Такое возможно, например, если из-за неправильной кладки стен дождевая вода постоянно проникает в жильё: очевидно, что такой недостаток является существенным и неустранимым.