Раздел общего дома, нюансы | Юрист по недвижимости - сопровождение и защита

В ДАННОЙ СТАТЬЕ будет детально рассмотрен вопрос выделения личной доли в доме из долевой совместной собственности, а именно, какие документы нужны для раздела дома, какие существуют способы раздела имущества и какие «подводные камни» вас могут поджидать во время судебного разбирательства.

Что подразумевает под собой раздел дома в натуре?

В  первую очередь, при разделе дома необходимо руководствоваться Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно, статьей под номером 252. В ней говорится о том, что Вы вместе с совладельцем имеете право самостоятельно поделить дом и земельный участок путем заключения мирного соглашения. Его можно оформить у нотариуса. В данном документе прописывается принадлежность каждой из комнат одному из владельцев дома, а также определяется порядок использования комнат общего назначения (ванна, туалет, кухня). Помимо этого, в документе допустимо указать правила оплаты коммунальных услуг, очередности проведения текущего и капитального ремонта. Однако необходимо учитывать, что у такого дома остается один кадастровый номер. То есть в натуре ваша личная доля не выделена.

Деление дома в натуре заключается в том, что каждому из совладельцев суд присваивает его собственную определенную площадь дома, нежилых построек на земельном участке и земельного участка. После этого владелец может фактически разделить недвижимость (поставить перегородку, сделать отдельный вход и установить забор на придомовой территории). Далее владелец распоряжается своей долей, как хочет:

  • продает;
  • сдает в аренду;
  • дарит;
  • завещает по наследству.

Однако нужно учитывать, что при разделе дома в натуре нельзя ухудшать его технические характеристики, то есть ломать общие стены, переоборудовать кровельное покрытие, если оно затрагивает крышу бывшего совладельца и т. д.

При разделе дома в натуре суд в обязательном порядке выносит постановление, определяющее, кто из уже бывших совладельцев проводит изоляцию своей части дома, приводит в исправное техническое состояние инженерные коммуникации – систему водоснабжения и водоотведения, систему отопления, вентиляцию, газоснабжение и подачу электроэнергии.

Несение финансовых затрат на проведение всех вышеуказанных работ также определяется судом на основании все того же Гражданского кодекса Российской Федерации. Обычно затраты делятся согласно долевой принадлежности жилого дома. Если он поделен поровну, то и оплата всех ремонтных работ происходит в равной сумме.

В случае, когда с технической стороны нет возможности разделить дом, одному из совладельцев предлагается соизмеримая денежная компенсация. Однако нужно учитывать тот факт, что суд не имеет права принудить человека отказаться от доли имущества в пользу денег. Он должен согласиться на это самостоятельно.

Но это правило может не распространяться на тот случай, когда доля совладельца мизерная и он сам не проявляет заинтересованности в использовании дома в качестве жилья. В данном случае даже без согласия этого совладельца суд может вынести решение в пользу выплаты денежной компенсации.

Но помните, что каждое судебное дело индивидуальное и ориентироваться на исход разбирательства «как у соседа» не стоит. Ведь Вы не можете предугадать, какие доказательства и факты предоставит ответчик (совладелец дома) суду.

Пример из судебной практики раздела дома в натуре

Супруги Ивановы пробыли в браке пять лет. За это время они приобрели частный дом с мансардой в ипотеку, которую полностью погасили за два года и использовали при этом материнский капитал. При разводе бывшая супруга в суде заявила, что четверть стоимости дома она оплатила именно капиталом (460 тысяч рублей) и попросила учесть данный факт при разделе, компенсировав ей данные затраты 100% присвоением мансарды.

То есть, Иванова рассчитывала не на половину дома и земли, а на большую часть. Однако суд не учел этот факт, так как материнский капитал является целевой государственной помощью на определенные нужды, куда входит улучшение жилищных условий. В итоге дом был поделен поровну, так же, как и мансарда. Кстати, судом она не была признана жилой площадью (согласно проведенной экспертизе), а лишь полезной. Хотя в ней были проведены инженерные коммуникации – свет, вентиляция, система отопления.

На какие еще «подводные камни» можно натолкнуться при разделе дома в натуре?

Сразу же стоит отметить, что если Вы затеяли дележку дома в натуре и достоверно не знаете, как делается раздел дома, лучше всего обратитесь за квалифицированной юридической помощью к юристу или адвокату. В данных разбирательствах сами судьи нередко упускают из виду важные детали – раздел коммуникаций, незначительных конструктивных элементов дома. А это в дальнейшем может повлечь за собой массу споров и дополнительных судов, в случае если Вы захотите произвести ремонт дома и инженерных сетей, продать свою часть или оформить дарственную.

Нередко еще до обращения в суд совладельцы уже живут в доме, который условно поделили. Часто одна из сторон претендует на те комнаты, которыми пользовалась ранее. Но если они превышают долевую принадлежность одного из совладельцев, то суд не будет учитывать этот фактор.

Бывает и так, что не представляется возможным фактически разделить дом в натуре. Тогда истец имеет полное юридическое право потребовать суд установить правила пользования жилым домом. В сложившейся ситуации суд учитывает то, какие установились отношения между совладельцами, какой на данный момент времени существует порядок эксплуатации дома и другие мелкие нюансы.

Какие подготовить документы?

Помимо написания заявления в суд, оплаты государственной пошлины, предоставления документа о праве собственности (договор купли-продажи, вступление в наследство, дарственная и т.д.), технического паспорта частного дома, плана БТИ и других сопутствующих бумаг, необходимо заказать экспертизу. Целесообразнее всего заняться этим делом самостоятельно, то есть заявить судье о желании найма конкретного эксперта. Это Ваше право, определяющееся Гражданским кодексом РФ. Но потрудитесь заблаговременно узнать все о «своем» эксперте и договорится с ним о сроках проведения необходимой услуги. Предоставьте в суд подтверждающие документы о согласии определенной конторы проводить судебную экспертизу.

Экспертиза – важный документ, в котором подробно описана вся информация по дому и стоимости будущих работ на переоборудование этого дома в два отдельных жилых помещения.

Свяжитесь с нами сейчас

Москва, пр-кт Мира,
д. 52, стр. 3
8 (925) 044-88-31

Запишитесь на консультацию юриста

Я даю согласие на обработку своих персональных данных с соответствии с Политикой конфиденциальности сайта