Раздел квартиры. Что нужно знать?
СУЩЕСТВУЮТ ДВА ВАРИАНТА решения спора о правах на квартиру. Первый – в добровольном порядке подписать соглашение о разделе жилого помещения, в котором можно договориться о размере переходящих долей, объёме прав и возможностях использования совместного имущества, сэкономив, при этом, массу времени и сил. Второй вариант – раздел в судебном порядке, когда разрешение вопроса о правах и обязанностях доверяется суду.
СУЩЕСТВУЕТ И ТРЕТИЙ ВАРИАНТ — Брачный договор, который можно отнести ко второму типу решения проблемы (судебному). По вопросам исполнения брачного контракта супруги судятся в случаях отказа от принятых обязательств или при умышленном сокрытии доходов или ценностей одним из супругов.
Брачный договор подлежит нотариальному удостоверению, поэтому его фальсификация маловероятна и грозит уголовной ответственностью.
Непорядочные супруги изыскивают иные способы для завладения недвижимостью — притворные сделки с оформлением прав на родственников или доверенных лиц.
В каких случаях происходит раздел
КОНЕЧНО, ЛЬВИНАЯ ДОЛЯ РАЗДЕЛОВ совершается при разводах, когда супруги претендуют на совместно нажитое имущество, начиная от кухонной утвари, заканчивая объектами недвижимости. В такой ситуации никто не пойдёт на уступки из-за накопившейся обиды, поэтому компромисс достигается в редких случаях, при участии профессионального адвоката по разводам.
За общеизвестным правилом «50 на 50» скрывается множество переменных, и размер доли каждого владельца напрямую зависит от его вклада в формирование (приобретение, улучшение) совместных активов, включая денежные средства, земельные участки, квартиры, дома, гаражи, автомобили, дачи, а также столы и стулья.
ОБЪЯСНИМ НА ПРИМЕРЕ:
Семья Ивановых приобрела квартиру у станции Алексеевская на семейные накопления, собирать которые они начали сразу после вступления в брак, отложив «свадебные деньги» в качестве стартового капитала.
Казалось, что при разделе суду всё должно быть предельно ясно и требуется просто поделить квартиру 50 на 50. Но в этой истории имелись внушительные «подводные камни».
В Останкинском суде выяснилось, что супругой перед покупкой был оформлен заём, составляющий почти четверть стоимости имущества.
Об этом было известно всем, однако супруг слукавил, умолчав при подаче искового заявления. Хорошо, что задачей суда является разобраться в споре и вынести справедливое решение.
В ходе судебного разбирательства супруга предоставила договор о займе денежных средств у родственников, в котором чётко прописано целевое назначение денежных средств – «на покупку квартиры».
Пытаясь убедить суд в своей «честности», бывший муж (через своего адвоката, которого, кстати, тем самым очень сильно подставил), заявил о подлоге документов женой. Суд назначил независимую экспертизу, которая показала подлинность документов по давности и принадлежности подписей.
В итоге, при вынесении решения суд разделил между супругами права на спорное имущество, а также обязал мужа выплатить половину стоимости займа, числящегося на супруге, и возложил расходы на судебную экспертизу, которая составила, ни много ни мало, 60 тысяч рублей.
Судебный спор, рассмотренный в примере, весьма распространён и решился легко, а мог быть обременён залогом, если обеспечением по договору займа выступила приобретаемая квартира, что значительно усложнило бы раздел.
ПРЕИМУЩЕСТВА ДОБРОВОЛЬНОГО РАЗДЕЛА совместно нажитого не требуется объяснять. В соглашении о разделе квартиры (или брачном договоре) можно прописать доли, переходящие в собственность каждого члена семьи (жены, мужа и детей, права которых часто нарушены необдуманными действиями родителей).
Например, можно предусмотреть бо́льшую долю для супруга, на чьём иждивении останутся несовершеннолетние дети. Стороны могут договориться о компенсации доли деньгами или иным имуществом с целью оформления 100 % прав на одного из них.
Соглашение о разделе квартиры – оптимальный вариант для супругов, позволяющий в наиболее короткие сроки завершить бракоразводный процесс и переоформление имущества.
Безусловно, в теории, да на бумаге все варианты выглядят гладко. Однако на практике разделить квартиру реально (в натуре) на две квартиры удаётся лишь в единичных случаях. Сложившаяся судебная практика, основанная на действующем законодательстве, совершенно справедливо признает квартиру неделимым имуществом.
Очевидно, что невозможно равноценно выделить территорию в помещении с одним санузлом и кухней, поэтому в решении суда за супругами чаще признается доля в общем праве на совместно нажитое. После раздела такое право называется «общим долевым».
Справедливо встает вопрос об оценке долей в квартире, переходящих сторонам. Если производится лишь определение долей в общем праве, проводить независимую экспертизу не потребуется, доли предполагаются равноценными. Определяться со стоимостью нужно будет только в случае продажи для последующего распределения вырученных денежных средств.
Оценка потребуется и в том случае, если одного из супругов суд обяжет выплатить реальную стоимость доли при получении в собственность целиком.
ЕСЛИ КВАРТИРУ ОСТАВИЛИ В СОБСТВЕННОСТИ ОБОИХ СУПРУГОВ
ДАЖЕ ЕСЛИ ПРИ РАЗВОДЕ РАЗДЕЛИЛИ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ, проблема несовместимости людей осталась. Только представьте совместный быт людей, которые и развелись потому, что не могут ужиться. Как минимум — стоит забыть о спокойной жизни, в худшем случае — может дойти до рукоприкладства. Выход из такой ситуации – определение через суд порядка совместного использования жилого помещения или принуждение второго супруга на выкуп доли в общей собственности.
Немного проще спор о разделе разрешается у нанимателей муниципального жилья (владельцы неприватизированного имущества, обладающие правами на приватизацию – история отдельная, здесь проще приватизировать квартиру и затем поделить). На сегодняшний день сложилась положительная практика, суды в принудительном порядке расселяют нанимателей помещений по альтернативным квартирам, устраняя бытовые конфликты.
Но и здесь присутствует бюрократическая оговорка – сделать это можно только с согласия наймодателя или собственника имущества, которым выступает государство или муниципалитет, спорить с которыми проблематично, а зачастую невозможно.
Хотя в недалёком прошлом раздел «коммунального жилья» фактически выглядел как раздел лицевых счетов с определением порядка совместного пользования квартирой нанимателями.
В Московских судах доходило до абсурда вроде требований об установлении времени посещения санузла или использования кухни.
РАЗДЕЛ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
КАК ПРАВИЛО, ЕСЛИ ИМУЩЕСТВО ПРИОБРЕТЕНО В ИПОТЕКУ, банк изначально «позаботился» о супругах, что значительно упрощает решение спора. Подразумевается, что по общему правилу договор ипотеки оформляется на обоих супругов. Это даёт кредитному учреждению дополнительные гарантии выплаты и двух солидарных должников в придачу.
При этом раздел автоматически осложняется обременением в форме ипотеки и невыплаченным долгом, который супруги вынуждены своевременно погашать. После полной выплаты кредита регистрационный орган снимет обременения и стороны смогут распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
Справедливо отметить, что банк неохотно идёт на внесение изменений в условия ипотеки, всячески препятствуя добровольному разделу квартиры.
Единственное, чем можно простимулировать кредитное учреждение — это досрочным погашением кредита, переводом долга (с согласия банка) на одного из супругов или заинтересованных в квартире третьих лиц.
Поэтому практически все бракоразводные процессы с ипотекой решаются через подачу иска о разделе недвижимости в судебном порядке, где банк будет привлечён к участию в деле в качестве третьего лица или соответчика.
ВОЕННАЯ ИПОТЕКА
ЧАСТНО НАС СПРАШИВАЮТ, КАК РАЗДЕЛИТЬ КВАРТИРУ, ПРИОБРЕТЁННУЮ ПО ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ? На консультациях мы сразу готовим клиентов к тому, что денежные выплаты специального целевого назначения не являются совместной собственностью. К таким выплатам относятся и средства, полученные по военной ипотеке.
В случае развода супругов квартиру или дом не удастся разделить, они останутся в собственности мужа или жены – военнослужащих, получивших от государства соответствующую поддержку.
Стоит напомнить, что максимальная сумма по военной ипотеке на сегодняшний день – 2,6 миллиона рублей. Поэтому всё, что внесено супругами сверх данной суммы, является совместным вложением, которое следует определять как совместно нажитое. К таким вложениям относятся недостающие средства на покупку жилья или улучшение объекта недвижимости (ремонт, реконструкция, переустройство).
Средства, предоставленные по военной ипотеке, не является совместно нажитым имуществом, но все вложения, сделанные сверх данной суммы – разделу подлежат.
Как правило, такие споры носят комплексный характер – к военной ипотеке добавляются средства материнского капитала, средства от продажи иного жилья (подаренного, унаследованного), деньги родственников и др.
Сама квартира до погашения ипотеки находится в залоге у Министерства обороны и при увольнении с военной службы (за исключением ухода в запас) придётся выплачивать её полную стоимость.
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ
СЛОЖНЫЙ НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД ВОПРОС, имеет достаточно простой ответ, наработанный судебной практикой по данным делам. Материнский капитал является целевыми средствами, предоставляемыми из Федерального бюджета, которые не относятся к совместно нажитому имуществу, и не подлежат разделу при разводе.
Ранее мы уяснили, что раздел квартиры в натуре не представляется возможным, поэтому второй супруг получит только долю в праве, которую фактически не сможет использовать, либо в его пользу присудят выплатить реальную стоимость части помещения за вычетом средств материнского капитала и прав второго супруга.
Речь здесь идет, скорее, об интересах матери, так как несовершеннолетних детей решением суда в подавляющем большинстве случаев оставляют жить именно с ней, а при разделе долей дети в обязательном порядке признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретённый с использованием средств материнского капитала.
Но как быть с вкладом каждого из супругов в оплату оставшейся части совместного помещения, не покрытого средствами мат. капитала?
Для получения компенсации за вложенные в обустройство жилища средства (отделка, мебель, техника), а также иных выплат по договору купли-продажи либо ипотечному договору, превышающих размер гос. поддержки, следует обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества.
Суд, проверив доводы сторон, установит вклад в формирование общего имущества каждого из супругов и справедливо разделит их, за вычетом суммы материнского капитала, которая на сегодняшний день составляет 466,6 тыс. рублей.
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ С НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ ДЕТЬМИ
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ИЛИ ДОМА, если таковые оформлены как совместная долевая собственность, не производится в общем порядке, для этого потребуется судебно-техническая экспертиза. При этом во всех случаях раздел имущества должен в обязательном порядке учитывать интересы детей.
Это значит, что при разделе недвижимости суд может предоставить супругу, воспитывающему детей, бо́льшую часть в правах на недвижимость или приоритетное право на приобретение данного жилища, но с компенсацией стоимости доли второму супругу.
Родитель, остающийся проживать с несовершеннолетними детьми в квартире, подлежащей разделу, решением суда может быть обязан выплатить второму супругу его часть деньгами или другим имуществом.
В счёт компенсации можно зачесть, например, совместно нажитые денежные средства, а также иные материальные ценности.
Интересен такой пример из судебной практики, когда квартиру оставляют за супругом, обязав предоставить жене (иногда — мужу) и детям отдельное жилое помещение. До того момента, пока помещение будет приобретено, члены семьи сохраняют полноценное право на проживание и пользование квартирой.
Такой вариант на практике встречается крайне редко и применяется судом в тех случаях, когда официально задекларированного совместного имущества немного, но супруг имеет доходный бизнес, оформленный на партнёров или родственников.
Стоит отметить, что судьи редко берут на себя ответственность принимать подобные решения «по справедливости», ограничиваясь формальным разделом того, что попало в список совместно нажитого и отражено в ЕГРП и базах о доходах ФНС.
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ, ПОЛУЧЕННОЙ ПО ГОСПРОГРАММЕ
ОТВЕТИМ НА ПОПУЛЯРНЫЙ ВОПРОС: — Подлежит ли разделу квартира (дом или жилое помещение), полученная по госпрограмме поддержки социально незащищённых категорий граждан одним из супругов (инвалидом, сиротой и иным нуждающимся лицом)?
Учитывая, что право на такую недвижимость неразрывно связано с личностью собственника, следует ответ, что имущество не подлежит разделу при разводе. При этом, если помещение выделили по программе «Молодая семья» как многодетным, малообеспеченным или по иным причинам федеральные или муниципальные органы власти, то раздел осуществляется между всеми членами семьи, так как право владения возникло у всех совокупно.
Если квартира по госпрограмме выделена одному из членов семьи, то она не подлежит разделу.
Если жильё выделялось государством на поддержку всех членов семьи, то возможность поделить присутствует.
Часто владельцы спорного помещения путают понятия «Госпрограмма» и «Льготная ипотека». В случае получения молодой семьёй или жителями отдельных регионов скидки на проценты по ипотечному кредиту, порядок раздела совместно нажитого имущества останется прежним, как и в случае с обыкновенной «коммерческой» (без скидки) ипотекой.
РАЗДЕЛ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ
КАК БЫТЬ С КВАРТИРОЙ, ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ НА ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ? По сути, право на приватизацию – его личное дело и такое имущество не принадлежит разделу при разводе.
Часто супруги совершают роковую ошибку, оформляя недвижимость на кого-то одного, преследуя цель «сэкономить на будущее» личное право приватизации, которое предоставляется гражданам Российской Федерации только один раз в жизни.
При оформлении приватизации во время брака следует проявлять правовую грамотность и оформлять недвижимость на всех членов семьи, даже если Вы совершенно не планируете разводиться.
Следует помнить, что отказ в разделе приватизированной квартиры не всегда влечет за собой выселение всех зарегистрированных лиц – не собственников. Граждане, прописанные в квартире, но не обладающие правами собственности, сохраняют право пользования жилым помещением, особенно при наличии несовершеннолетних детей или если такое помещение является единственным местом проживания.
Право пользования прекращается исключительно по решению суда, по истечении установленного судьёй времени или в случае существенного улучшения имущественного положения проживающих, например, при покупке иного жилья.
Получается, что раздел приватизированной квартиры между владельцами не является проблемой, однако сложности возникнут с выпиской из жилища зарегистрированных там лиц.
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ПО ЗАВЕЩАНИЮ
ОСОБНЯКОМ СРЕДИ ПРОЧИХ стоит данный пункт и не относится к категории семейных споров, связанных с расторжением брака. Справедливости ради стоит отметить — раздел совместно нажитого имущества возможен не только при разводе, но и во время брака (соглашение, брачный контракт) или даже после него, с условием соблюдения сроков исковой давности, которые по законодательству России составляют три года.
Что касается завещания. В данном случае доли или объём переходящих прав на квартиру определены наследодателем либо ограничены стоимостью имущества и возникновение спора, казалось бы, невозможно. Однако такие разбирательства являются наиболее распространёнными среди споров о недвижимости .
- Вопросы могут возникнуть относительно личности и действий наследника – если имеются основания считать его недостойным, незаконно пытающимся завладеть наследством.
- Под сомнением может оказаться дееспособность самого наследодателя, как и юридическая чистота составленного завещания. Суд проверит, был ли на момент распоряжения имуществом покойный в здравом рассудке и не написано ли завещание под угрозами или путём обмана.
- Наследство может уйти за долги умершего. Кредиторы вправе предъявить претензии наследникам, чтобы покрыть неисполненные обязательства, которые возникли при жизни наследодателя. Что логично, ведь имущество могло быть приобретено на эти самые средства.
Важно помнить, что такое взыскание не может превышать стоимости полученного по наследству имущества, но судебные тяжбы в любом случае «ударят по карману» или вовсе могут принести убытки наследникам.
Раздел недвижимого имущества (земли, квартиры, дома и др.) по завещанию происходит с участием нотариуса по установленной законом процедуре. Осложниться раздел может при наличии общей долевой собственности, когда речь идет не о разделе целого объекта между наследниками, а о выделении долей в общем праве, что добавляет проблем как наследникам, так и совместным собственникам.
Так как реальное использование доли, перешедшей по наследству, в большинстве случае в невозможно, встаёт вопрос о продаже её иным собственникам объекта, в исключительных случаях – третьим лицам. Если один из наследников является «смежником», к нему перейдут права на преимущественную покупку.
Если смоделировать идеальную ситуацию, все споры по наследству должны решаться по договорённости, в противном случае спор передается на разрешение в судебном порядке.
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
НАВЕРНЯКА У ЧИТАТЕЛЯ ОСТАЛАСЬ МАССА ВОПРОСОВ относительно раздела квартиры супругами. Как определить её равноценную стоимость, сопоставляя с остальным имуществом? Что делать с долями в общем праве, если совместное использование невозможно? Как изменят перевес в правах каждого из супругов несовершеннолетние дети? Как делить имущество в гражданском браке? А также другие вопросы, на которые мы отвечаем по мере их поступления в разделе Полезное.
Спешим Вас успокоить, что в судебном порядке с большой долей вероятности будут разрешены все тупиковые ситуации. Решение вопросов о совместном имуществе, не допускающим полноценного совместного использования обоими супругами, предполагает три основных варианта решения:
1) Тот, кто остается стопроцентным собственником, выплачивает супругу его часть денежными средствами или имуществом. При этом в обязательном порядке производится независимая оценка делимой квартиры (земли, дома, коммерческого помещения).
2) Доля второго супруга в правах на другое совместно нажитое имуществе увеличивается пропорционально стоимости «отданной» части жилья. В этом случае также потребуется оценка стоимости объекта и судебно-техническая экспертиза.
3) При невозможности решить вопрос двумя указанными способами, делимая квартира продается по решению суда, а вырученные денежные средства распределяются между супругами в установленном судом порядке.
Естественно, продажей недвижимости занимается не суд, его задача принять соответствующее решение, возложив обязанность реализовать имущество на одного из супругов.
Стоимость наших услуг:
| Услуга | Цена, руб. |
|---|---|
| Консультация | 1 000,00 |
| Подготовка искового заявления | От 4 500,00 |
| Раздел в судебном порядке | От 35 000,00 |
