Раздел квартиры, порядок, основания | Юрист по недвижимости - сопровождение и защита

Существует два варианта решения спора о правах на квартиру. Первый – в добровольном порядке подписать соглашение о разделе жилого помещения, в котором можно договориться о размере переходящих долей, объеме прав и порядке использования совместного имущества, сэкономив, при этом, массу времени и сил. Второй вариант – раздел в судебном порядке, когда разрешение вопроса о правах и обязанностях доверяется суду.

Существует и третий вариант — Брачный договор, который можно отнести ко второму типу решения проблемы. Относительно брачного контракта супруги судятся в случае неисполнения принятых обязательств или в случаях умышленного сокрытия доходов или ценностей одним из супругов.

ЗАЧЕМ И ПОЧЕМУ ПРОИСХОДИТ РАЗДЕЛ

Конечно, львиная доля разделов совершается при разводах, когда супруги претендуют на совместно нажитое, начиная от кухонной утвари, заканчивая объектами недвижимости. За простым правилом «50 на 50» скрывается множество переменных, и размер доли каждого владельца напрямую зависит от его вклада в формирование (приобретение, улучшение) совместных активов, включая денежные средства, квартиры, дома, гаражи, автомобили, столы и стулья.

Объясним на примере:

Семья Ивановых приобрела квартиру на семейные накопления. Копить которые начали сразу после вступления в брак, отложив «свадебные деньги» в качестве стартового капитала. Казалось бы, при разделе суду все должно быть предельно ясно. Стоит просто поделить квартиру 50 на 50. Но здесь имеются подводные камни. Оказывается, супругой, перед покупкой был оформлен заем, составляющий почти четверть стоимости помещения. Об этом было известно всем, но супруг слукавил, умолчав об этом при подаче искового заявления. Хорошо, что задачей суда является разобраться в споре и вынести справедливое решение. В ходе судебного разбирательства супруга предоставила договор о займе денежных средств у родственников, в котором четко прописано целевое назначение денежных средств – «на покупку квартиры». В итоге, при вынесении решения суд разделил между супругами права на спорное имущество, а так же обязал мужа выплатить половину стоимости займа, числящегося на супруге.

Судебный спор, рассмотренный на примере, наиболее распространенный и решился легко, а мог быть обременен залогом, если обеспечением по договору займа выступила приобретаемая квартира, что значительно усложнило бы раздел.

Преимущества добровольного раздела совместно нажитого не требуется объяснять. В соглашении о разделе квартиры можно прописать доли, переходящие в собственность каждого члена семьи (жены, мужа и детей, права которых часто нарушены необдуманными действиями родителей). Например, можно предусмотреть большую долю для супруга, на чьем иждивении останутся несовершеннолетние дети. Стороны могут договориться о компенсации доли деньгами или иным имуществом с целью оформления 100 % прав на одного из них.

Соглашение о разделе квартиры – оптимальный вариант для супругов, позволяющий в наиболее короткие сроки завершить бракоразводный процесс и переоформление имущества.

Конечно, в теории да на бумаге все варианты выглядят гладко. Однако на практике разделить квартиру реально (в натуре) на две квартиры удается лишь в единичных случаях. Сложившаяся судебная практика, основанная на действующем законодательстве, совершенно справедливо признает квартиру неделимым имуществом. Невозможно равноценно выделить территорию в помещении с одним санузлом и кухней, поэтому в решении суда за супругами чаще признается доля в общем праве на совместно нажитое. После раздела такое право называется «общим долевым».

Справедливо встает вопрос об оценке долей в квартире, переходящих сторонам. Если производится лишь определение долей в общем праве, проводить независимую экспертизу не потребуется, доли предполагаются равноценными. Определяться со стоимостью нужно будет только в случае продажи для последующего распределения вырученных денежных средств. Оценка потребуется и в том случае, если одного из супругов суд обяжет выплатить реальную стоимость доли при получении в собственность целиком.

ЕСЛИ КВАРТИРУ ОСТАВИЛИ В СОБСТВЕННОСТИ ОБОИХ СУПРУГОВ

Даже если при разводе разделили права на недвижимость, проблема несовместимости людей осталась. Только представьте совместный быт людей, которые и развелись потому, что не могут ужиться. Как минимум — стоит забыть о спокойной жизни, в худшем случае — может дойти до рукоприкладства. Выход из такой ситуации – определение через суд порядка совместного использования жилого помещения или принуждение второго супруга на выкуп доли в общей собственности.

Немного проще спор о разделе разрешается у нанимателей муниципального жилья (владельцы неприватизированного имущества, обладающие правами на приватизацию – история отдельная). На сегодняшний день сложилась положительная практика, суды в принудительном порядке расселяют нанимателей помещений по альтернативным квартирам, устраняя бытовые конфликты. Но и здесь присутствует бюрократическая оговорка – сделать это можно только с согласия наймодателя или собственника имущества, которым выступает государство или муниципалитет, спорить с которыми проблематично или невозможно. Хотя в недалеком прошлом раздел «коммунального жилья» фактически выглядел как раздел лицевых счетов с определением порядка совместного пользования квартирой нанимателями. Доходило до абсурда вроде требований об установлении времени посещения санузла или использования кухни.

РАЗДЕЛ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

Как правило, если имущество приобретено в ипотеку, банк изначально «позаботился» о супругах, что значительно упрощает решение спора. Подразумевается, что по общему правилу договор ипотеки оформляется на обоих супругов. Это дает кредитному учреждению дополнительные гарантии выплаты и двух солидарных должников в придачу. При этом раздел автоматически осложняется обременением в форме ипотеки и невыплаченным долгом, который супруги вынуждены своевременно погашать. После полной выплаты кредита регистрационный орган снимет обременения и стороны смогут распоряжаться собственностью по своему усмотрению.

ВОЕННАЯ ИПОТЕКА

Часто нас спрашивают, как разделить квартиру, приобретенную по военной ипотеке? На консультациях мы сразу готовим клиентов к тому, что денежные выплаты специального целевого назначения не являются совместной собственностью. К таким выплатам относятся и средства, полученные по военной ипотеке. В случае развода супругов квартиру или дом не удастся разделить, они останутся в собственности мужа или жены – военнослужащих, получивших от государства соответствующую поддержку. Стоит оговориться, что максимальная сумма по военной ипотеке на сегодняшний день – 2,4 миллиона рублей. Поэтому все, что внесено супругами сверх данной суммы, является совместным вложением, которое следует определять как совместно нажитое. К таким вложениям относятся недостающие средства на покупку жилья или улучшение объекта недвижимости (ремонт).

Средства, предоставленные по военной ипотеке, не является совместно нажитым имуществом. Но все вложения, сделанные сверх данной суммы – разделу подлежат.

Как правило, такие споры носят комплексный характер – к военной ипотеке добавляются средства материнского капитала, средства от продажи иного жилья, деньги родственников и др. Да и сама квартира до погашения ипотеки находится в залоге у Министерства обороны и при увольнении с военной службы (за исключением ухода в запас) придется выплачивать ее полную стоимость.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ

Сложный на первый взгляд вопрос имеет достаточно простой ответ, наработанный судебной практикой по таким вопросам. Материнский капитал является целевыми средствами, предоставляемыми из Федерального бюджета, не является совместно нажитым имуществом, и, соответственно, не подлежит разделу. Но как быть с вкладом каждого из супругов в оплату оставшейся части совместного помещения? Ранее мы уяснили, что раздел квартиры в натуре не представляется возможным, поэтому второй супруг получит только долю в праве, которую фактически не сможет использовать, либо в его пользу присудят выплатить реальную стоимость доли за вычетом средств материнского капитала и доли второго супруга.

Речь здесь идет, скорее, о матери, так как несовершеннолетних детей решением суда оставляют жить именно с ней. А при разделе долей дети в обязательном порядке признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ С НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ ДЕТЬМИ

Раздел квартиры или дома, если таковые оформлены как совместная долевая собственность, не производится. Во всех остальных случаях раздел имущества должен в обязательном порядке учитывать интересы детей. Это значит, что при разделе недвижимости суд может предоставить супругу большую часть в правах на недвижимость или приоритетное право на приобретение с компенсацией стоимости доли второму супругу.

Родитель, остающийся проживать с несовершеннолетними детьми в квартире, подлежащей разделу, решением суда может быть обязан выплатить второму супругу его часть деньгами или иным имуществом. Таким имуществом выступает совместно нажитые денежные средства, иные материальные ценности.

Интересен пример из судебной практики, когда квартиру оставляют за супругом, обязав предоставить жене (мужу) и детям отдельное жилое помещение. До того момента, пока помещение будет приобретено, члены семьи сохраняют полноценное право на проживание и использование квартирой.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ, ПОЛУЧЕННОЙ ПО ГОСПРОГРАММЕ

Ответим на популярный вопрос: Подлежит ли разделу квартира (дом, жилое помещение), полученная по госпрограмме одним из супругов (инвалидом, сиротой и др.)? Учитывая, что право на такую недвижимость неразрывно связано с личностью собственника, имущество не подлежит разделу при разводе. А вот если помещение выделили по программе «Молодая семья», как многодетным, малообеспеченным или по иным причинам федеральные или муниципальные органы власти, то раздел осуществляется между всеми членами семьи.

Если квартира по госпрограмме выделена одному из членов семьи, она не подлежит разделу. Если на семью в целом – возможность поделить присутствует.

Однако если под госпрограммой понимать льготную ипотеку, порядок раздела совместно нажитого имущества останется прежним (как и в случае с обыкновенной коммерческой ипотекой).

РАЗДЕЛ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ

Как быть с квартирой, приватизированной на одного из супругов? По сути, право на приватизацию – его личное дело и такое имущество не принадлежит разделу при разводе. Часто супруги совершают роковую ошибку, оформляя недвижимость на кого-то одного, преследуя целью «сэкономить» право приватизации, которое предоставляется гражданам Российской Федерации один раз в жизни.

Во время брака следует проявлять правовую грамотность и оформлять недвижимость на всех членов семьи, даже если Вы совершенно не собираетесь разводиться.

Следует помнить, что отказ в разделе приватизированной квартиры не всегда влечет за собой выселение всех зарегистрированных лиц – не собственников. Граждане, прописанные в квартире, но не обладающие правами собственности, сохраняют право пользования жилым помещением, особенно, при наличии несовершеннолетних детей или если такое помещение является единственным местом проживания. Право пользования прекращается исключительно по решению суда, по истечении установленного судьей времени или в случае существенного улучшения имущественного положения проживающих, например, при покупке иного жилья.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ПО ЗАВЕЩАНИЮ

Особняком среди прочих стоит данный пункт и не относится к категории семейных споров, связанных с расторжением брака. Справедливости ради стоит отметить — раздел совместно нажитого имущества возможен не только при разводе, но и во время брака (соглашение, брачный контракт) или даже после него, с условием соблюдения сроков исковой давности, которые по действующему законодательству составляют три года.

Что касается завещания. В данном случае доли или объем переходящих прав на квартиру определены наследодателем и возникновение спора, казалось бы, невозможно. Однако такие споры не редки и являются наиболее распространенными среди споров о недвижимости. Разбирательства могут возникнуть относительно личности наследника – если у заинтересованных лиц появятся основания считать его недостойным, ограниченно дееспособным или невменяемым.

Раздел недвижимого имущества (квартиры, дома и др.) по завещанию происходит с участием нотариуса по установленной законом процедуре. Осложниться раздел может при наличии общей долевой собственности, когда речь идет не о разделе целого объекта между наследниками, а о разделе доли в общем праве, что добавляет проблем как наследникам, так и совместным собственникам. Так как реальное использование доли, перешедшей по наследству невозможно, в большинстве случаев встает вопрос о продаже ее иным собственникам объекта, в исключительных случаях – третьим лицам. Если один из наследников является «смежником», к нему перейдут права на преимущественную покупку.

Если смоделировать идеальную ситуацию, такие дела должны решаться по договоренности, в противном случае спор передается на разрешение в судебном порядке.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Наверняка у читателя осталась масса вопросов относительно раздела квартиры супругами. Как определить  ее равноценную стоимость, сопоставляя с остальным имуществом? Что делать с долями в общем праве, если совместное использование невозможно? Как изменят перевес в правах несовершеннолетние дети? И другие.

Спешим Вас успокоить, что в судебном порядке будут разрешены все тупиковые ситуации. Решение вопросов о совместном имуществе, не допускающим полноценного использования обоими супругами, предполагает три основных решения:

1) Тот, кто остается стопроцентным собственником, выплачивает супругу его часть денежными средствами или имуществом. При этом в обязательном порядке производится независимая оценка делимой квартиры (дома, помещения).

2) Доля второго супруга в правах на другое совместно нажитое имуществе увеличивается пропорционально стоимости «отданной» части жилья. Здесь так же потребуется экспертиза.

3) При невозможности решить вопрос двумя указанными способами, делимая квартира продается по решению суда, а вырученные денежные средства распределяются между супругами в установленном судом порядке.

Стоимость наших услуг:

Услуга Цена, руб.
Консультация 1 000
Подготовка искового заявления От 4 000
Раздел в судебном порядке От 30 000

Подробнее…

Свяжитесь с нами сейчас

Москва, пр-кт Мира,
д. 52, стр. 3
8 (925) 044-88-31

Запишитесь на консультацию юриста

Я даю согласие на обработку своих персональных данных с соответствии с Политикой конфиденциальности сайта