Все нюансы раздела приватизированной квартиры | Юрист по недвижимости - сопровождение и защита

На первый взгляд раздел приватизированной квартиры не является экстраординарным мероприятием – обыкновенная собственность, лишь приобретенная не через куплю-продажу, а в порядке приватизации. Главную опасность таит соблюдение законности процедуры приватизации, по своей природе достаточно комплексной и сложной, включающей множество переменных – от правовых оснований для предоставления федерального или муниципального жилья по договору социального найма, заканчивая самим процессом приобретения гражданами недвижимости на безвозмездных условиях.

Какие подводные камни могут подстерегать супругов при разделе приватизированной квартиры при разводе? Прежде всего, следует помнить о главном риске такой сделки – ее оспоримости. Основания для признания сделки недействительной вытекают из процесса приватизации, совершенного с нарушением действующего законодательства.

В последнее время распространена практика оспаривания приватизации детьми при достижении совершеннолетия. Суды становятся на защиту прав несовершеннолетних, чьи права были нарушены при приватизации.

Причем к основаниям для признания сделки недействительной могут относиться не только желание ребенка отсудить у родителей долю в квартире, но и намеренное ухудшение жилищных условий, к чему наниматели часто прибегают с целью увеличить жилую площадь, предоставляемую государством с возможностью последующей приватизации.

В изучаемой проблеме содержится много теории и противоречивой судебной практики, впрочем, как в любом спорном вопросе по защите или оспариванию прав на недвижимое имущество. Для начала решим задачу: Как правильно поделить приватизированную квартиру, когда это лучше сделать – до развода или после?

Два слова о приватизации

Если в случае с приватизацией имущественного фонда гос. корпораций все очевидно — государство получает триллионы рублей от продажи, то с недвижимостью жилищного фонда все немного сложнее. Здесь передача недвижимости в собственность производится «за копейки», по цене многократно ниже рыночной или бесплатно. Государственный интерес при этом заключается в следующем – граждане становятся полноценными владельцами жилья, к ним переходит обязанность по содержанию имущества и несению налогового бремени, что до момента приватизации являлось головной болью Российской Федерации или муниципального образования. Именно поэтому Жилищный фонд не без удовольствия расстается с указанным имуществом.

Право на приватизацию жилых помещений закреплено за нанимателями, имеющими право проживать в них по договорам социального найма. Имущество предоставляется в пользование по ордерам, количество квадратных метров определяется количеством и «качеством» проживающих лиц. Под «качеством» понимается наличие у граждан несовершеннолетних детей, инвалидности, статуса ветерана войны или труда, а так же присутствие прочих льгот и/или привилегий.

Привилегию на приватизацию жилого помещения имеют все граждане, обладающие правом пользования и/или проживающие в нем. Под проживающими понимаются лица, с которыми заключен договор и их несовершеннолетние дети. Что касается несовершеннолетних членов семьи, это отдельная тема, требующая детальной проработки и рассмотрения в отдельной публикации. В данном случае мы постараемся максимально подробно раскрыть тему раздела приватизированной квартиры. Оговоримся, что права несовершеннолетних законодатель закрепил независимо от того, пропишут ли их родители на приватизируемых квадратных метрах или укажут в договоре.

Если малолетние дети не будут включены в состав владельцев, это будет являться прямым нарушением их законных интересов, и по достижении совершеннолетия смогут оспорить такую сделку, реализовав права на жилище, предоставленные Конституцией. При наступлении негативных последствий пострадают и добросовестные покупатели квартиры, не знавшие о нарушении прав несовершеннолетнего многие годы назад.

Приватизация подразумевает под собой передачу в собственность физических лиц федерального или муниципального имущества. Оформить права на недвижимость можно одним из вариантов:

  • В общее владение всех проживающих (нанимателей по договору социального найма);
  • Во владение одного из членов семьи. При этом остальным придется написать отказ от прав на приватизацию в пользу указанного физического лица.

Именно от этого решения будет зависеть возможность дальнейшего раздела приватизированной квартиры при разводе или в иных случаях.

Не стоит отказываться от приватизации в пользу одного из членов семьи, это станет препятствием при необходимости раздела приватизированной квартиры. Лица, отказавшиеся от приватизации, навсегда отказываются от своих прав на имущество.

Как поделить «совместно приватизированную» квартиру?

При наличии права общей долевой собственности, как с определенными долями, так и без таковых, правами на имущество обладают все члены семьи, участвовавшие в приватизации. При самом лучшем раскладе доли в праве собственности уже были закреплены в процессе приватизации, и делить ничего не придется, расходуя свое время и деньги на судебные споры. Иным образом встанет вопрос при невозможности совместного использования жилого помещения. Когда супруги в разводе или имеется серьезный конфликт между членами семьи, о совместной жизни не может идти и речи. Возникает вопрос о разделе совместного помещения в натуре и определении порядка пользования.

Такой раздел целесообразен при желании всех собственников жить на данной площади в отсутствие договоренности о пользовании жилищем, либо в случаях необходимости продажи доли в жилом помещении. Просто продать долю вряд ли получится, а вот если приватизированная квартира будет поделена на несколько помещений и будет определен порядок пользования, покупателя на комнату найти представляется вполне реальным.

Приведем пример из жизни, вот вопрос с нашего форума:

Диана спрашивает:
— Могли бы Вы предоставить образец искового заявления в суд для раздела квартиры? Ситуация следующая: мы развелись с мужем два года назад, какое то имущество вывезли — телевизоры, диваны и т.п. Осталась квартира, в общей собственности. Муж постоянно терроризирует продать свою долю бандитам или черным риэлторам. Я бы хотела разделить и продать и забыть эту головную боль.

На вопрос отвечает юрист Владимир Ковалевский:
— Диана, здравствуйте.

Образец иска о разделе квартиры Вы можете найти в ЭТОЙ статье. Что касается самой ситуации, то мой настоятельный совет: не поддавайтесь на провокации. Скорее всего, муж заинтересован в приобретении Вашей доли и не кому не собирается продавать свою. Поэтому и применяет «бытовой шантаж» с целью вынудить Вас на продажу доли, но по минимальной цене.
Относительно раздела квартиры, что Вы под этим подразумеваете? Насколько я понял, доли у Вас уже определены. Если речь идет о выделе в натуре, то это другой разговор, но и более сложная процедура.
Такой процесс инициировать можно одновременно с переговорами о выкупе бывшим мужем Вашей доли, но уже по НОРМАЛЬНОЙ цене.

Смысл проблемы заключается в следующем – квартиру, приватизированную в совместную собственность, разделить можно только учитывая особенности совместного проживания и использования площадей, а так же сложность продажи не целой квартиры и даже не комнаты, а доли в праве.

Получается, что доля в праве – вещь бесполезная, которой и распорядиться толком не получится?

— Не совсем так, если в процессе судебного разбирательства выясняется, что использовать квартиру совместно не получится, либо доля заявителя не представляет ценности для ее продажи (вернее, если продажа будет невозможна), суд может не делить, а передать квартиру в полное распоряжение одного из собственников, обязав выплатить второму компенсацию стоимости его доли. Причем обязать предоставить компенсацию суд может как истца, так и ответчика. Такое решение (о компенсации вместо раздела) – обычное дело в сложившейся судебной практике и устраняет множество проблем владельцев приватизированной в совместную собственность квартиры.

Дело осложняется тем, что не всегда находится нужная сумма для осуществления выплаты компенсации, ведь стоимость недвижимости всегда высокая, особенно в Москве. Вместе с тем появляется возможность продать данную квартиру, чему ранее препятствовал второй собственник, и уже из этих денег удовлетворить его интересы по решению суда.

Поэтому мы рекомендуем «не откладывать на потом» и при разводе делить приватизированную квартиру вместе с остальным совместно нажитым имуществом, что даст возможность «обыграть» размер компенсации за счет стоимости других вещей.

Можно ли поделить личную приватизированную квартиру?

От того, в какой промежуток времени была приобретена по приватизации «личная» квартира зависит сама возможность ее раздела между супругами.

«Священной коровой» является недвижимость, полученная при приватизации до брака, ведь здесь реализованы исключительные права нанимателя жилого помещения, фактически не связанные с семейными отношениями, возникшими позднее.

Однако жизненные ситуации зачастую уводят споры о правах на жилые помещения в область «тонких материй». Например, в нашей практике случались споры о приватизации коммунальных квартир, где пересекались права и нанимателей жилого помещения и супругов и родственников при совпадении субъектов спора.

Объясним на примере. В муниципальной коммунальной квартире жили две семьи, обладающие в равной степени правами на приватизацию, включая молодого человека, с одной стороны, и девушку, с другой. Родители девушки и родители молодого человека в один прекрасный момент съехали, оставив молодых людей в одной квартире. К этому времени у пары сложились отношения и заключен брак, а семьи параллельно оформили приватизацию. Через год-другой брак «не заладился» и начался передел собственности. Спор возник относительно приватизированной квартиры – с одной стороны — куча родственников, участвовавших в приватизации, с другой стороны – супруги, считающие приватизированную квартиру подлежащей разделу как совместно нажитое имущество. Естественно, суд выносил решение в соответствии с законодательством, регулирующим приватизацию помещений жилищного фонда и признал квартиру не подлежащей разделу при разводе семейной пары. Однако шума было много, и судебные заседания проходили очень напряженно с судебными штрафами и выдворением из зала заседания.

Если квартира приватизирована в период брака?

Может случиться, что квартира, приватизированная УЖЕ В БРАКЕ, так же не будет подлежать разделу. Это происходит, когда права на приватизацию возникли у супруга до брака в силу договора социального найма и проживания в жилом помещении. Право собственности будет оформлено на одного супруга и второй ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на него.

Если «порыться» в нашем законодательстве, то пару-тройку вариантов для раздела личной приватизированной квартиры можно «откопать»:

1) Например, используя такой инструмент как брачный договор, согласно которому супруги вправе самостоятельно определять порядок использования и порядок распределения прав на недвижимость, где не является исключением и приватизированная одним квартира.

2) Обращение в суд с иском о разделе недвижимости. Трудно представить аргументы, которые бы убедили суд признать такую квартиру совместным имуществом, поэтому и практика поворачивается спиной к смельчакам. Об этом стоит помнить при подаче заявления, процент отказов близок к ста.

3) Выделение доли или истребование компенсации. Если квартира принадлежит одному, но за время супружеской жизни инвестированы колоссальные вложения в виде дорогого ремонта, реконструкции, перепланировки, приобретения предметов интерьера, техники или мебели (встроенной), имеются шансы на получение доли в таком помещении. Однако в большинстве случаев придется довольствоваться денежной компенсацией пропорционально осуществленным вложениям, которые еще придется доказать.

Как быть с квартирой, приватизированной с отказом от приватизации?

Ситуация, схожая с разделом квартиры, оформленной в период официального брака. Отказываясь от использования своих прав в пользу одного физического лица, участники приватизации лишаются прав владения и распоряжения на такую квартиру. При этом следует помнить, что граждане, «подарившие» такое право, сохраняют привилегию на проживание и пользование жилищем. Об этом стоит помнить покупателям недвижимости, полученной продавцом по сделкам приватизации.

При заключении договора на приобретение жилого помещения от владельца в обязательном порядке нужно получить нотариальный отказ от прав на приватизированное помещение и заверение о снятии с регистрационного учета

Сохраняется ли право бессрочного или временного проживания?

При заключении брака, рождении детей и в иных, предусмотренных законом случаях, члены семьи могут приобретать права пользования жилыми помещениями своих родственников. При расторжении брака такие права либо автоматически прекращаются, либо сохраняются до момента их оспаривания собственником квартиры в судебном порядке.

Свяжитесь с нами сейчас

Москва, пр-кт Мира,
д. 52, стр. 3
8 (925) 044-88-31

Запишитесь на консультацию юриста

Я даю согласие на обработку своих персональных данных с соответствии с Политикой конфиденциальности сайта