ДЕЛИМ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ
КАК ОБЫЧНО, ПРИ РАЗВОДЕ, НА ВЫБОР супругов представляется два варианта решения проблемы: поделить совместно нажитое имущество по обоюдному согласию, подписав соответствующие документы, или осуществить раздел квартиры и расторжение брака в судебном порядке.
КАК БЫТЬ СУПРУГАМ, если недвижимость приобреталась на заёмные средства и собственность обременена ипотекой, которая не позволяет продать, обменять, а зачастую и поделить квартиру? Договориться с банком по данному вопросу практически невозможно, ведь кредитное учреждение не считает развод форс-мажорным обстоятельством и не намерено менять условия договора.
Главное, что должны сделать супруги при разводе – продолжить выплачивать ипотеку. Если этого не делать, можно навсегда потерять квартиру и никогда не вернуть ранее вложенные средства.
ЕСЛИ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ
В этой ситуации на выбор у Вас есть несколько вариантов развития событий:
1. Взять с такого супруга отказ от прав на квартиру. Взамен Вы предоставляете гарантии уплаты долга за созаёмщика, освободив его от любых притязаний со стороны кредитного учреждения.
2. Продолжить погашать кредит самостоятельно, что позволит в дальнейшем «выкатить» требования о компенсации произведенных расходов или оформить в судебном порядке недвижимость на себя.
3. Совместно найти средства и погасить ипотеку досрочно, после чего без препятствий продать квартиру и поделить вырученные деньги пропорционально осуществлённым вложениям.
4. «Плюнуть» на это дело и перестать платить ипотеку. В этом случае реакция банка будет незамедлительной. В кратчайшие сроки он арестует квартиру, оценит и пустит с молотка по заниженной цене, которой только и хватит, чтобы закрыть остаток задолженности по ипотечному займу не зависимо от срока уплаты ипотеки.
Реалии ипотечного рынка таковы, что при аресте недвижимости банком вернуть вложенные средства удастся только на поздних сроках выплат (если быть точным – под конец кредитного договора) и далеко не в полном объёме.
ВАРИАНТЫ РАЗДЕЛА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ
НА ДАННЫЙ ВОПРОС НЕТ УНИВЕРСАЛЬНОГО ОТВЕТА, который можно применить ко всем 100 % случаям. Вместе с ипотечной квартирой при разводе зачастую делятся права пользования, долги по кредитному договору и уплаченные денежные средства.
При этом любой раздел совместно нажитого имущества приоритетно учитывает отнюдь не интересы супругов, а следует интересам банка, за которым остаётся привилегия требовать солидарного взыскания долга с созаемщиков, право на арест и продажу недвижимости в счёт удовлетворения ипотечных обязательств при их просрочке или неисполнении.
В теории, раздел квартиры в ипотеке (прав на квартиру) при разводе должен осуществляться в пропорциях 50 на 50. Относительно денежных или кредитных обязательств, в основной массе так и происходит, а вот с образованием долей, что называется, «в натуре», возникают сложности.
«Подводные камни» будут появляться в форме количественного перевеса вложений того или иного супруга в приобретение (например, муж взял заём у знакомого или родственника на внесение первоначального взноса), протеста банка относительно изменения условий кредитного договора и запретов, предусмотренных действующим законодательством на совершение сделок с обременением, когда придётся обжаловать отказ регистрирующего органа.
Если основная часть платежей осуществлялась одним супругом, в силу обоюдной договоренности или больших доходов, это не значит, что второго супруга лишат всяческих прав на приобретённое. Суд, при вынесении решения, учитывает вклад и того и другого, но при этом доходы каждого в период брака рассматриваются совокупно, как совместно нажитое имущество.
Наиболее реальных вариантов решения проблемы, как обычно, два:
1. Подписать соглашение о разделе ипотечной квартиры, где «полюбовно» разделить права и обязанности. Такое соглашение подлежит обязательному согласованию с кредитным учреждением, выдавшем ипотеку, может потребоваться государственная регистрация в Росреестре.
2. Разделить в судебном порядке через иск о разделе ипотечной квартиры. В случае отсутствия взаимопонимания сторон, либо когда банк чинит препятствия и не позволяет оформить недвижимость, спор передается на рассмотрение в суд, который должен определить возможность изменения кредитного договора или реальный раздел имущества и платежей.
СЛОЖНОСТИ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПО ТАКИМ ВОПРОСАМ ЧАСТО ЗАТЯГИВАЮТСЯ, так как банк идёт обжаловать положительные для заёмщика решения в апелляцию, кассацию и даже надзор (Верховный суд), считая свои права грубо и незаконно нарушенными. Из нашего опыта можем сказать, что банк никогда не даёт согласия на раздел квартиры, не намного проще обстоят дела и с разделом жилого дома, гаража или дачи при разводе.
Любой раздел жилого помещения, будь он оформлен в ипотеку или приобретён за наличные средства, это большая проблема. Ведь в действительности практически невозможно физическое разделение квартиры (так называемый «выдел в натуре»), особенно однокомнатной, трёхкомнатной или студии. При этом совместная жизнь бывших супругов на одной территории не представляется возможной.
Максимум, что может сделать суд в такой ситуации, стараясь при этом «не обидеть банк», это разделить доли в совместно нажитой квартире пропорционально внесённому вкладу в её приобретение, например «50 на 50» или «60 на 40». При этом с кредитным учреждением придётся оформить дополнительное соглашение или изменить условия договора.
Следует помнить, что за изменение условий кредитного договора банк вправе взимать комиссию или корректировать (в сторону увеличения) размер процентов за пользование ипотекой.
По мнению банка, споры между супругами не являются поводом для корректировки условий договора ипотеки, и закон здесь полностью на стороне кредитного учреждения.
ВАЖНО: при подаче искового заявления о разделе ипотечной квартиры следует ставить чётко сформулированные вопросы (о разделе платежей по кредиту, возможности наличия совместной собственности и т.д.). Иначе судья, в соответствии с действующим процессуальным законодательством, решит дело строго по вопросам, поставленным в иске, не выходя за их рамки, лишив Вас возможности повторной подачи иска в отношении спорной квартиры.
ПРОСТАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ
ПРИЕМЛЕМЫМ ВАРИАНТОМ РЕШЕНИЯ СПОРА О ПРАВАХ на ипотечную квартиру при разводе является продажа третьим лицам с разделом супругами вырученных денежных средств. Такая мера применяется в экстренных случаях, когда супругам необходимо приобрести иное жильё.
Не популярен данный способ в силу известных причин — очень много теряют созаёмщики по ипотечному договору. При продаже получится, что заёмщики уже выплатили банку стоимость квартиры, но при этом львиную долю средств от реализации опять заберёт кредитное учреждение.
При этом не каждый банк согласится одобрить продажу квартиры с ипотекой. Это объясняется не только жадностью или неповоротливостью банка, но и наличием для него повышенных рисков, ведь при заключении ипотечного договора банк «сканирует» созаёмщиков во всех плоскостях. Начиная от их кредитной истории, платежеспособности, заканчивая проверками на судимость и участие в сомнительных финансовых операциях. Когда в эту схему вклиниваются третьи лица, банк испытывает дискомфорт.
Один из наилучших вариантов — расплатиться с банком, досрочно погасив остаток задолженности, после чего спокойно продать или поделить недвижимость.
Отвечает юрист. Мы подобрали наиболее частые вопросы Клиентов, с которыми к нам приходят супруги, столкнувшиеся с разделом квартиры в ипотеке:
КОГДА СУПРУГИ СМОГУТ РАСПОРЯЖАТЬСЯ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРОЙ?
В СИЛУ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА КВАРТИРА ДО ПОСЛЕДНЕГО ПЛАТЕЖА НАХОДИТСЯ В ЗАЛОГЕ у банка и при нарушении графика или размера выплат, банк может реализовать исключительное право и обратить взыскание на предмет ипотеки.
Весь ужас ситуации заключается в том, что для принятия кредитным учреждением решения будет достаточно неуплаты взносов одним из супругов. Если Ваш бывший (бывшая) решат не платить или не смогут платить по кредиту, то и Вы потеряете все права на недвижимость. И случиться это может даже на последнем году ипотеки.
РАЗДЕЛ ПРАВ НА НЕДОСТРОЕННОЕ ЖИЛЬЁ
НЕ ВСЕГДА СПОР ВОЗНИКАЕТ ОТНОСИТЕЛЬНО РЕАЛЬНО СУЩЕСТВУЮЩЕГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. В подавляющем большинстве случаев ипотечный договор заключается на квартиру в новостройке, которая на момент развода может быть ещё не построена или не сдана в эксплуатацию. Реже объектом ипотеки выступает дом, который на момент развода также может быть не оформлен.
Что делать в этом случае? Может свести с ума тот факт, что и продать ещё нечего (т.к. объект не существует) и неизвестно, будет ли достроен дом, «стоит ли игра свеч», особенно если строительство идет с нарушением сроков или прекратилось совсем, и возник судебный спор с застройщиком.
Если решили идти до конца, ответ достаточно прост и зависит от того, намерены супруги дожидаться сдачи объекта или готовы разделить внесённые денежные средства, получить компенсацию от того, за кем останутся права на строящуюся недвижимость. Стороны так же могут дождаться объекта законченного строительством, разделить квартиру «в натуре» или пропорционально разделить полученное право собственности.
КОГДА ИПОТЕЧНАЯ КВАРТИРА НЕ ПОДЛЕЖИТ РАЗДЕЛУ?
НАПРИМЕР, ЕСЛИ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ТАКОЙ КВАРТИРЫ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ ИСПОЛЬЗОВАЛ СРЕДСТВА от продажи недвижимости (иного имущества), приобретённого до брака.
Простой пример: муж продал автомобиль, подаренный родителями или купленный до брака, внёс первоначальный взнос за квартиру в размере 70 %, остальное оформил в ипотеку. В этом случае супруга сможет претендовать лишь на 15 % в стоимости квартиры, и такая доля будет выражена только деньгами — получить комнату или часть помещения не получится. При этом наличие несовершеннолетних может осложнить спор и добавить «переменных» в уравнение:
ИНТЕРЕСЫ ДЕТЕЙ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА
Когда суд решает вопрос, с кем останется проживать ребёнок, он учитывает права несовершеннолетнего на жилое помещение, вследствие чего доля супруга, воспитывающего ребенка, в праве на квартиру будет увеличена.
Разделить квартиру, в которую вложены средства материнского капитала, не получится, даже если такая квартира находится в ипотеке.
Поэтому продажа или раздел при разводе квартиры, где проживают несовершеннолетние, и в которую вложен материнский капитал, представляется трудновыполнимой задачей. Здесь, наряду с согласием банка, потребуется одобрение со стороны органов опеки, цель которых – защитить несовершеннолетнего и обеспечить его жильём.
Продать получится, если один из супругов гарантированно предоставит в собственность ребёнка жилое помещение, соответствующее установленным требованиям и не ухудшающее его материальное положение или условия проживания.
Если не учесть права ребёнка и совершить раздел с нарушением закона (например, «договориться» с органами опеки или банком), можно лишиться родительских прав и получить реальный уголовный срок.
ЕСЛИ ИПОТЕКА ОФОРМЛЕНА ДО БРАКА
В ПРАКТИКЕ ЮРИСТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ при решении споров о разделе имущества между супругами случается, что квартира была приобретена одним из супругов в ипотеку ещё до брака. Вот в этом случае претендовать на квартиру нельзя, можно лишь рассчитывать на долю в платежах, совершённых совместно уже в период нового брака.
Новоиспечённым сожителям следует проявить бдительность и официально зарегистрировать свои отношения, так как все приобретения и траты по ипотеке будут считаться совместными только после регистрации брака, несмотря на то, из чьих средств осуществлялись платежи.
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ ПРИ НАЛИЧИИ БРАЧНОГО ДОГОВОРА
ОТНОСИТЕЛЬНАЯ СВОБОДА ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ БРАЧНОГО КОНТРАКТА, предусмотренная Семейным кодексом, позволяет супругам существенно облегчить имущественные споры при разводе, в частности, чётко определить порядок раздела ипотечной квартиры.
Заключается брачный договор в нотариальном порядке. Следует помнить, что иск расторжении брачного контракта может подать супруг или кредитное учреждение. Если брачный контракт заключается после оформления ипотеки, его условия в обязательном порядке должны быть согласованы с банком и не могут нарушать права кредитного учреждения. В противном случае суд признает брачный договор недействительным.
Запомните, что такой контракт будет иметь силу применительно к ипотеке только в случае его согласования кредитным учреждением.
Отражение брачного контракта должно найти место в ипотечном договоре (или Вашем кредитном деле). Если скрыть существование такого документа, у банка появятся основания для расторжения договора, удержания предмета залога, изменения кредитной ставки, а так же применения штрафных санкций.
За рубежом брачный договор является нормальной практикой и ничуть не смущает супругов. В России же такой документ принято считать, что называется «Mauvais ton» — дурным тоном.
Впрочем, зря, наша практика показывает удручающую статистику обманутых супругов. Очень часто один из них преднамеренно скрывает имущество, приобретает и распоряжается собственностью без согласия второго, преднамеренно заключает сделки, призванные лишить супруга возможности претендовать на совместно нажитое имущество.
Лучшее время для заключения брачного контракта с возможностью поделить квартиру в ипотеке – ДО ПРИНЯТИЯ решения о покупке и подписания кредитного (ипотечного) договора.
МОЖНО ЛИ ПОДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ?
Это достаточно обширная тема для отдельной статьи, в которой мы подробно рассказываем обо всех нюансах решения таких споров. Если отвечать в двух словах, то разделить квартиру по военной ипотеке, за которую платит Государство, а точнее – Министерство обороны, не получится, как и в случае с квартирой, «обременённой» затраченными на покупку средствами материнского капитала.
Однако не всегда средств, выделяемых государством, хватает на приобретение жилья для военных, и часть от стоимости жилого помещения оплачивается гражданами из «собственного кармана». Вот уже эти средства будут являться совместно нажитыми, и при разделе имущества в случае развода суд будет должен разделить их с учётом законных интересов каждого из супругов.
МОЖНО НЕ ДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ, А СДАВАТЬ В АРЕНДУ?
В 99 % случаев ипотечный договор не допускает сдачу в аренду обременённого залогом имущества. Законный выход – получить соответствующее согласие от кредитного учреждения.
Можно попробовать сдавать имущество без разрешения, но такие действия заведомо неправомерны и при выявлении факта незаконного использования ипотечной квартиры банк предъявит к заёмщикам штрафные санкции вплоть до расторжения договора и обращения взыскания на предмет залога.
Конечно, при этом ипотечные заёмщики могут обратиться в суд с иском о несоразмерности санкций банка фактическому нарушению условий договора, но это уже совсем другая история…
Расценки на услуги наших юристов по недвижимости:
| Услуга | Цена, руб. |
|---|---|
| Консультация | 1 500 |
| Подготовка искового заявления | От 4 500 |
| Раздел в судебном порядке | От 35 000 |
