Залив квартиры соседями сверху: что делать хозяевам потерпевшего жилья? | Юрист по недвижимости - сопровождение и защита

Залив по вине соседей сверху: что делать?

ЗАЛИВ КВАРТИРЫ — большая неприятность, которая может коснуться каждого жителя многоэтажки. По иронии судьбы, залив жилья происходит чаще ночью, либо когда хозяев пострадавшей квартиры нет дома: это обстоятельство увеличивает размер ущерба. Но даже если над Вами находится лишь одна квартира, это не значит, что в происшествии виновны именно соседи. 

Залив квартиры соседями сверху что делать

оценка ущербаАлгоритм действий при заливе

ЕСЛИ ВАШУ КВАРТИРУ ТОПЯТ СОСЕДИ СВЕРХУ, следует незамедлительно принять решительные меры. Вам потребуется установить источник протекания (водоснабжение или канализация), предотвратить утечку, составить важные документы (Акт, экспертизу, претензию, иск и др.) и определить предположительного виновника залива.

Сделать это необходимо быстро, в присутствии владельца квартиры с неисправным оборудованием и представителем Управляющей компании (ТСЖ, ЖСК. ТСН и др.). Оптимальный и безопасный алгоритм действий для минимизации ущерба выглядит следующим образом: 

На какой закон ссылаться если залили соседиНЕМЕДЛЕННО ОТКЛЮЧИТЕ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ в щитке во избежание замыкания и возникновения пожара. Часто залив сопровождается загораниями, как это ни странно, а также вышедшей из строя электротехникой, повреждения которой придётся ещё доказать.

Единственное — не отключите в панике соседей, иначе расплачиваться за сгоревшую у них технику будете Вы, просто позвоните в дверь и предупредите о заливе, чтобы они могли принять необходимые меры.

Юрист по недвижимости 2 преимуществаПОДНИМИТЕСЬ К СОСЕДЯМ СВЕРХУ и узнайте, в чём дело. Вполне возможно, что причиной залива стала неисправная стиральная машина, лопнувшая батарея или кран в ванной комнате, который забыли выключить. В этой ситуации соседи сами смогут перекрыть воду и остановить потоп.

Часто залив происходит через несколько ярусов дома, начиная с чердачного помещения, хорошо, если несколько членов семьи одновременно смогут пробежать по разным этажам.

Юрист по недвижимости 3 причины выбратьЕСЛИ СОСЕДЕЙ НЕТ ДОМА или к заливу они не имеют отношения, вызывайте сантехников Вашей Управляющей компании, которые должны перекрыть подачу воды по всему домовому стояку. Если до Управляющей не дозвониться, обращайтесь в Единую диспетчерскую службу (ЕДС).

Мы настоятельно рекомендуем иметь в телефоне номера как ЕДС, так и УК, а также оставить заявку на вызов аварийной бригады одновременно в обе службы, в крайнем случае — по телефону «112».

Юрист по недвижимости 4 тысячиКОГДА ВОПРОС С ПОСТУПЛЕНИЕМ В КВАРТИРУ ВОДЫ РЕШЁН, потерпевшему следует зафиксировать предварительные последствия залива и вызвать представителя Управляющей компании для составления Акта о затоплении помещения

Хорошо, если удастся составить документ «по горячим следам», пока все участники конфликта не оправились от первого шока и не «пошли в отказ», ведь часто соседи в начале обещают всё компенсировать, а в последствии даже перестают выходить на связь.

В этом документе (Акте) прописывается:

  • адрес, по которому находится пострадавшая квартира;

  • дата составления документа, его номер;

  • достоверно установленная или предполагаемая причина залива;

  • список повреждений жилья, мебели, бытовой техники, товара;

  • объём восстановительных работ;
  • сведения о специалисте УК, потерпевшем и виновном (предположительно) лице, свидетелях.

Под документом проставляются подписи всех членов комиссии, участвовавших в осмотре. Один экземпляр документа в подлиннике остаётся у ТСЖ, другие передаются хозяину квартиры и виновнику. Стоит отметить, что копии документа, заверенные Управляющей организацией, также имеют юридическую силу.

Часто Управляющая компания не сразу составляет Акт залива, приглашая за документом в свой офис «через пару дней».

Если на это согласиться, по итогам его «одностороннего» составления можно получить документ, не соответствующий реальным обстоятельствам дела.

Следует проявить настойчивость и составить Акт в присутствии всех членов комиссии, можно назвать его предварительным актом, а основной впоследствии составит и утвердит Управляющая организация.

Юрист по недвижимости 5 причин остатьсяОПРЕДЕЛИТЕ РАЗМЕР УЩЕРБА. Не меняя обстановки в квартире и не производя ремонт (включая мелкий, иначе потеряете в размере компенсации), пригласите независимого оценщика, чтобы он смог оценить стоимость ущерба, причинённого жилью и обстановке — ремонту, мебели, бытовой технике.

После осмотра экспертом квартиры можно смело приступать к ремонту — все обстоятельства ущерба будут отражены в отчёте и если соседи захотят подготовить рецензию, либо провести свою экспертизу, то делать это будут исходя из имеющихся сведений.

Если виновник достоверно известен, за три дня до приезда оценщика его необходимо уведомить в установленном порядке, наряду с другими заинтересованными лицами. Если участники спора не явятся на осмотр, это не станет препятствием к осуществлению процедуры, и переносить экспертизу не потребуется.

По окончании работ специалист составит акт оценки, который должен стать главным доказательством размера причинённого вреда при взыскании с виновника. Тщательно выбирайте оценщика, изучайте его репутацию, Вам необходимо хорошее заключение, которое безоговорочно будет принято судом, если дело дойдёт до такого разбирательства.

Конечно, потерпевшее лицо может попытаться определить размер ущерба «на глаз» при помощи примитивной строительной сметы, однако в большинстве случаев виновная сторона не соглашается с выставленной суммой.

Кроме того, если дело дойдет до суда, подтверждать размер ущерба обязательно с помощью акта оценки, а не чеков на стройматериалы и мебель, поскольку необходимо учитывать стоимость ремонта по всему рынку строительных услуг, а также степень износа предметов.

На какой закон ссылаться если залили соседиНа какой закон ссылаться

НА СТОРОНЕ ПОТЕРПЕВШЕГО СОСЕДА не так много нормативно-правовых актов, которые можно использовать при решении спора о заливе квартиры. Вину жильцов сверху придётся доказывать документально. Хорошо, что в большинстве случаев Управляющая компания будет выступать на Вашей стороне и «топить» соседа сверху, желая избежать ответственности, да и любого опосредованного участия в споре.

При подготовке документов используйте перечисленные ниже ссылки на законы и Постановления Правительства:

В соответствии с частью 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 3, пунктом 4 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несёт бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 6 Главы I «Правил пользования жилыми помещениями», утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с указанными Правилами.

оформление документов юрист по недвижимостиТребуйте возмещения ущерба

КУДА ОБРАЩАТЬСЯ, ЕСЛИ СОСЕДИ СВЕРХУ ЗАЛИЛИ КВАРТИРУ, и у Вас имеются все вышеназванные документы на руках? Для начала попробуйте договориться с соседями (либо Управляющей компанией (ТСЖ), если авария случилась по её вине) о добровольном возмещении причинённого ущерба, который зафиксирован Актом и оценён в заключении эксперта.

Если квартира застрахована на случай залива, то потерпевшая сторона может получить компенсацию со страховой компании.

Для этого следует позвонить на горячую линию Вашей страховой компании и узнать порядок действий.

Однако имейте в виду, что многие страховые фирмы сильно занижают сумму возмещений или  полностью отказывают в выплате, при этом недостающие средства можно опять же взыскать через суд.

Многие лица, вина которых очевидна, самостоятельно признают обязательства, тем более, что стоимость ущерба будет подтверждена актом независимой оценки. Стороны могут составить соглашение о добровольном возмещении ущерба, прописать в нём размер компенсации, а также сроки и порядок её выплаты.

Добровольные соглашения заключаются редко, большинство случаев доходит до суда, но есть и положительные примеры, как в одном из наших кейсов, когда к соседям снизу протёк наливной пол и виновник согласился возместить ущерб сразу после получения претензии.

Если переговоры не принесли результата, не откладывайте решение вопроса и составляйте досудебную претензию о взыскании ущерба. Многие слышали, и наверняка спросят, зачем оформлять претензию, если споры о заливе не относятся к категориям, для которых законом установлен обязательный досудебный порядок?

Ответ прост — если Вы не хотите получить оставление иска без движения, претензию оформлять и правильным образом вручать соседям сверху, допустившим залив, необходимо. Пускай действия суда будут являться незаконными, но чтобы доказать этот факт, придётся потратить до полугода в апелляционной инстанции по обжалованию определения об оставлении иска без движения.

Кроме того, при наличии в материалах дела сведений о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, количество судебных заседаний может сократиться, как минимум, на одно заседание из-за отсутствия необходимости его откладывать с целью предоставить время ответчику, возражающему против удовлетворения требований.

Из нашего опыта, простые дела о заливах суд может рассмотреть всего за два заседания, либо за одно, переходя в основное уже в рамках беседы, при условии, если явились все стороны и нет аргументированных возражений.

Что должна содержать претензия о заливе:

  • Сведения о должнике и взыскателе;
  • Обстоятельства дела;
  • Причинно-следственная связь действий должника и возникновения ущерба;
  • Документы, обосновывающие ущерб: Акт, оценка;
  • Чётко сформулированное требование: деньги или ремонт;
  • Контакты и реквизиты для возмещения ущерба.

Это стандартные требования к такому документу, подробно ознакомиться с которыми можно в нашей отдельной статье «Досудебная претензия по заливу образец документа».

Вручать претензию о заливе правильно (так, чтобы суд признал её в качестве надлежащего доказательства) необходимо либо лично в руки соседу под роспись о получении, либо почтовым отправлением ценным письмом с описью вложения и уведомлением о доставке.

юрист в суд по недвижимостиВзыскание ущерба через суд

ЕСЛИ СОСЕД, ПРИЧАСТНЫЙ К ЗАЛИВУ или Управляющая компания не признаёт свою вину или не согласен с суммой ущерба, придётся готовить исковое заявление и обращаться в суд для принудительного взыскания задолженности. Ответчиком будет выступать виновник происшествия, установленный в Акте залива. От личности ответчика зависит подсудность Вашего дела, которое состоит из нескольких этапов: 

I. ПОДГОТОВКА ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ для обращения в суд, среди которых:

В суде потерпевшая сторона может потребовать не только возмещения ущерба, но и компенсации иных расходов, например, на оплату госпошлины, проведение независимой оценки, оплату услуг представителя, моральный ущерб и т.д.

Если гражданин был вынужден из-за залива квартиры снимать другое жильё, то в иск он может включить и эту статью расходов.

Поэтому дополним список документов: 

II. ПРЕДЪЯВЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ в орган правосудия по месту жительства (если должник — физлицо) или юридическому адресу (если должник — юрлицо) Ответчика. Когда сумма ущерба не превышает 50 тысяч рублей, то суд должен быть мировым, когда превышает, то районным. Обращайте пристальное внимание установленному законом перечню и правильности оформления документов для суда.

Обратите внимание, если залив произошёл по вине Управляющей компании, то имеется возможность применения правила выбора подсудности на усмотрение истца. Для этого дело должно быть квалифицировано как спор о защите прав потребителей (ЗПП).

Для того, чтобы суд принял иск по ЗПП, необходимо отправить претензию и предоставить Управляющей компании 10-ти дневный срок на добровольное выполнение требований потребителя.

Если УК откажет в возмещении, у пострадавшего появляется возможность использовать закон о ЗПП, при этом дело можно будет рассмотреть в суде по месту проживания истца.

Споры о защите прав потребителей также освобождаются от государственной пошлины и позволяют взыскать помимо основного долга штраф в размере 50 % от присужденной суммы.

Однако при заливе квартиры соседями сверху, государственная пошлина уплачивается в обязательном порядке в полном объёме, что поделать.

III. УЧАСТИЕ В СУДЕБНЫХ РАЗБИРАТЕЛЬСТВАХ, защита своей позиции до вынесения решения суда первой инстанции. По правилу ст. 154 ГПК РФ дело должно быть разрешено в течение 1-го месяца мировым судом, и в течение 2-х месяцев районным судом, однако на практике указанные сроки сильно затягиваются, и средний срок рассмотрения дела составляет 5 — 8 месяцев.

Как правило, ответчики не признают свою вину в суде: жильцы обвиняют в произошедшем Управляющую компанию или ТСЖ, а Управляющая организация – жильцов.

Для устранения возникших разногласий, а также в случаях возникновения вопросов у суда, может проводиться судебная строительно-техническая экспертиза.

Даже при наличии в деле оценочного заключения о размере ущерба, суд назначит проведение дополнительной экспертизы по ходатайству ответчика. Причина заключается в том, что если этого не сделает первая инстанция, то обязательно сделает апелляционная, постановление которой сильно влияет на рейтинг районного или мирового судьи.

В судах существует негласное правило — практически во всех случаях одобрять проведение оплачиваемой заявителем экспертизы.

Суд дополнит перечень поставленных перед экспертом вопросов, ответы на которые будут положены в основу судебного решения — эдакая судейская перестраховка.

Внимательно читайте вопросы, которые соседи планирую поставить перед экспертом — среди них не должно быть наводящих или двусмысленных вопросов.

IV. ОБЖАЛОВАНИЕ СУДЕБНОГО АКТА в течение 30 суток со дня его принятия в окончательной форме, если Вы остались не удовлетворены итоговым актом первой инстанции. Срок подачи кассационной жалобы на решение суда уже апелляционной инстанции составляет три месяца со дня вступления в силу обжалуемого постановления.

Если так случилось, и кассационная инстанция также отказала в возмещении ущерба от залива, то законом предусмотрен ещё один шанс — написание надзорной жалобы в Верховный суд. Срок на подачи такой жалобы — три месяца со дня вступления в силу кассационного решения или определения.

Вообще, следует задуматься о правильности своей позиции уже после отказа в суде первой инстанции и не доводить дело до критической черты через подачу слабой апелляционной или кассационной жалобы. Такие документы должны готовиться профессионалами в конкретной сфере, имеющими большой практический опыт обжалования судебных актов.

Обращаем Ваше внимание, что основания для пересмотра судебного акта должны быть очень и очень весомыми и аргументированными.

Для суда апелляционной и кассационной инстанций не являются аргументами «я не согласен» и «посмотрите пожалуйста внимательнее», так как предыдущая инстанция «не разобралась» или «была в сговоре с ответчиком».

Даже явная несправедливость не является основанием для отмены судебного акта — по общему правилу заявитель должен предоставить все доказательства уже в районном или мировом суде, и дополнять материалы при обжаловании запрещено.

V. ПОЛУЧЕНИЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ДОКУМЕНТА (это исполнительный лист или судебный приказ) после вступления итогового акта в суда в законную силу и направление заявления об открытии исполнительного производства в Управление службы судебных приставов.

Наши юристы по недвижимости настоятельно рекомендуют обращаться к приставам только в крайнем случае — когда требуется розыск должника или его имущества, а также привлечение к уголовной ответственности, ведь во всех остальных случаях альтернативные случаи взыскания будут гораздо эффективнее.

По нашей статистике в большинстве случаев заливы происходят всё же не из-за соседей, а по вине Управляющих компаний, ненадлежащим образом эксплуатирующих изношенный жилищный фонд. Также статистика говорит о том, что более половины заливов происходит по причине прорыва стояка или срыва резьбы первого запорного устройства на вводе в жилое помещение, гораздо реже — это коммуникации в квартире, канализация либо протечка кровли либо трубы технического этажа.

Ответственность собственников квартиры и УК относительно сорванного запорного устройства была, в своё время, чётко разграничена Определением Верховного суда от 18 сентября 2018 г. N 19-КГ18-17.

Случай, когда ответчик — юридическое лицо, имеет преимущества перед допустившим залив соседом — физиком в плане перспективы по взысканию задолженности. Как правило, УК всегда имеет в распоряжении денежные средства на счетах, которые образуются от текущих платежей собственников обслуживаемых помещений.

Поэтому взыскание со счёта УК или ТСЖ присужденной судом задолженности не представляет особого труда. Однако стоит учитывать особенности взыскания с бюджетных учреждений, к которым относятся, например, все ГБУ «Жилищник» города Москвы.

Финансами бюджетных и казённых предприятий распоряжается орган Федерального Казначейства соответствующего уровня, и предъявлять денежные претензии следует именно ему. Подробнее об особенностях взаимодействия с Управляющей компанией можно прочитать в ЭТОЙ статье.

На практике потерпевшие могут сталкиваться с неожиданно возникшими «подводными камнями» в виде отказа Управляющей компании составить Акт или нового ущерба от залива, возникшего через длительный промежуток времени и т.д.  

Чтобы не растеряться в этих внештатных ситуациях и узнать более подробно о том, что делать и куда обращаться, если залили соседи сверху, воспользуйтесь помощью юриста.

Свяжитесь с нами сейчас

Москва, пр-кт. Мира,
д. 52, стр. 3, эт. 2, оф. 215

Запишитесь на консультацию юриста

    Я даю согласие на обработку своих персональных данных с соответствии с Политикой конфиденциальности сайта