В Правовой центр «Sup-Estate» по рекомендации наших Ярославских клиентов обратился Заказчик из Костромской области с заданием на снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости.
ЗАДАЧА: снижение кадастровой стоимости Административного (нежилого) здания. Переоценка стоимости объектов недвижимости на территории Костромской области, проведенная Управлением имуществом Администрации Костромской области, привела к необоснованному завышению кадастровой стоимости на объект, установив её в размере 18 547 853 (Восемнадцать миллионов пятьсот сорок семь тысяч восемьсот пятьдесят три) рубля 54 копейки, что по предварительным подсчетам Заказчика более чем в три раза превышает реальную рыночную стоимость здания и влечет серьезную налоговую нагрузку.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА:
Адрес: Костромская область, р-н Солигаличский, д. Фаладино.
Площадь : 768,8 кв.м.
Этажность: 3 этажа, в т.ч. подземных: 1 этаж.
Кадастровая стоимость (до снижения): 18 547 853,54 руб.
ВО-ПЕРВЫХ была осуществлена ревизия имеющихся технических и правоустанавливающих документов на объект, заказаны недостающие документы из архива, поэтажный план и расширенная выписка из ЕГРП, необходимые для проведения независимой экспертизы и, в последующем, для обращения к Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, а так же в суд.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ административного (нежилого здания) показала стоимость объекта в размере 5 753 000 (Пять миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей 00 копеек. Реальная рыночная стоимость объекта в д. Фаладино в 3,22 раза ниже той, по которой органами исполнительной власти Костромской области исчислялся имущественный налог. Налицо умышленное завышение кадастровой стоимости, оспорить которое можно в соответствующей Комиссии или суде.
ОБРАЩЕНИЕ В КОМИССИЮ по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области не принесло положительного результата. Комиссия не нашла оснований для изменения размера кадастровой стоимости и отклонила заявление, сославшись на якобы допущенные ошибки при составлении экспертного заключения.
РЕАЛИЗОВАВ ЗАЯВИТЕЛЬНЫЙ ПОРЯДОК обращения в Комиссию, юристы по недвижимости правового центра «Sup-Estate» подготовили необходимые документы и подали административное исковое заявление об установлении рыночной стоимости в отношении объекта недвижимого имущества. Решением Костромского областного суда от 21 января 2019 года по делу №3а-35/2019 исковые требования удовлетворены, в отношении Административного (нежилого) здания по адресу: Костромская область, р-н Солигаличский, д. Фаладино установлена рыночная стоимость объекта в размере 5 753 000 (Пять миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.
Рассмотренный кейс в очередной раз указывает на недобросовестность органов исполнительной власти, проводящих кадастровый учет объектов недвижимого имущества, имеющий целью высокие фискальные сборы, зачастую взимаемые в нарушение законодательства Российской Федерации.
НАШИ РЕКОМЕНДАЦИИ:
Проверьте стоимость Вашего имущества на соответствие рыночной цене. Ведь завышенная кадастровая величина не дает никаких преимуществ при ее продаже — в большинстве случаев недвижимость продается по ее реальной рыночной стоимости. Покупатель в курсе предложений, существующих на рынке.
Кроме того, ничто не мешает Вам продать недвижимость дороже ее кадастровой (рыночной) стоимости, если покупатель заинтересован в приобретении именного этого объекта или если объект выгодно отличается от других предложений, например ввиду особенного транспортного или ландшафтного расположения.
Не забывайте, что завышенная кадастровая стоимость является дополнительным основанием для торга со стороны приобретателя, так как после покупки уже ему придется вкладывать время и средства для ее снижения.
КАК ОПРЕДЕЛИТЬ, что кадастровая стоимость Вашего объекта завышена?
- Изучите рыночную стоимость аналогичных предложений зданий или земли в Вашем населенном пункте, районе и/или области. Такой анализ позволит определить явно выраженную завышенную кадастровую цену на объект.
- Проконсультируйтесь со специалистом по оценке недвижимого имущества с хорошим рейтингом, который поможет выявить не столь заметное на первый взгляд превышение рыночной цены над кадастровой (когда речь идет о десятках, а не о сотнях процентов).
