Как продать ипотечную квартиру и купить новую? | Юрист по недвижимости - сопровождение и защита

Многих волнует вопрос улучшения жилищных условий или раздела жилого помещения не дожидаясь окончания ипотечного договора

Заемщиков на протяжении долгих лет убеждали, что до окончания ипотеки никаких мероприятий по отчуждению квартиры произвести невозможно, ведь банк пресекает любые попытки на корню, отказывая в альтернативной сделке либо в продаже и досрочном погашении долга.

Так ли это на самом деле?

Не совсем. Сегодня много лояльных банков, которые готовы разрешить продажу ипотечной квартиры, либо осуществить перекредитование на новую сумму, с учетом «размена» жилого помещения. Стоит учитывать, что произойти это может на условиях увеличения процентной ставки по ипотеке.

Продать ипотечную квартиру разрешат, но с рядом условий. Как правило, реализовать такую сделку можно по следующей схеме.

I. Оценка жилого помещения и поиск альтернативного варианта. Так как интерес на квартиру существует не только у Вас, но еще и кредитного учреждения, необходимо определиться с ее рыночной стоимостью. Сделать это может независимый эксперт, либо специалист кредитного учреждения. Первый должен быть объективнее второго.

II. Переговоры с Вашим банком о перекредитовании. Иными словами, если стоимость нового жилья больше, чем существующего, в банке следует попросить дополнительные средства с учетом остатка по кредиту и произведенных выплат.  Предполагается, что банк увеличит сумму кредита путем выдачи дополнительных денежных средств, приобретя при этом право залога на новое жилище. Говоря начистоту, банки практически никогда не идут на такие уступки.

III. Получение ипотеки в другом кредитном учреждении. Можно попробовать получить заем у сторонней организации с целью приобретения жилья.  При этом помните, что обе сделки должны пройти одновременно, иначе Ваш банк не снимет залог с недвижимости. Рассчитывать на получение кредита можно только в случае хорошего дохода, который сможет покрыть две ипотеки сразу, что тоже сомнительно. К примеру, при зарплате в 80 тысяч и платежу по ипотеке в 45 00, Вам, естественно, откажут в выдаче второго займа. Даже не смотря на то, что Вы предполагаете сразу же реализовать квартиру и погасит первый кредит.

Вариант, который должен устроить всех

Найдите покупателя с «живыми деньгами», который предоставит банку гарантию погашения кредита по Вашим обязательствам. «Засветив» деньги и положив их в ячейку, либо внеся на аккредитив, уже можно будет «уговорить» кредитное учреждение. После перехода права собственности банк получает деньги, предыдущий собственник — решение о прекращении залога, а новый собственник — головную боль о прекращении залога в государственном реестре, который погашается указанным решением банка. При этом со стороны нового собственника потребуется определенный «кредит доверия». Ведь банк заберет деньги ранее прекращения записи о залоге.

Поэтому архиважным моментом в данной схеме будет являться договор купли-продажи, договор аренды банковского сейфа и соглашение о погашении залога с кредитным учреждением. Провести такую сделку без участия профессиональных юристов и хороших переговорщиков практически невозможно, слишком много присутствует переменных.

Далее для продавца последует процедура приобретения нового жилья (как правило, обе сделки идут параллельно). Скорее всего, при продаже ипотечной квартиры у собственника останется некоторое количество свободных средств, которые он планирует потратить на приобретение нового жилья.

Очевидно, что договориться с банком о предоставлении новой ипотеки необходимо заблаговременно. Раньше такую схему даже сложно было представить, так как банки в 100 % случаев отказывали даже в расчетах и оценке возможностей заемщика на вторую ипотеку. Теперь, то ли рынок, то ли кризис, заставляет финансовые учреждения адаптироваться под новую экономику и становиться более гибкими.

Поэтому продажа ипотечной квартиры и приобретение новой (за живые деньги или в другую ипотеку) сейчас довольно распространенная практика.